وکیل تصرف عدوانی

تصرف عدوانی به معنی  خارج کردن مال از استیلا و تصرف مالک آن مال بدون رضایت‌ مالک و  بصورت غیرقانونی است.( مشاوره حقوقی رایگان با وکیل تصرف عدوانی 09126161121 ) مطابق تعریفی که در  ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی ارائه شده” تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند”.

ممکن است شخصی در یک برهه زمانی ملکی را در تصرف خود داشته باشد اما شخص دیگری بدون رضایت او و به صورت غیرقانونی ملک را از تصرف وی خارج کند.در چنین حالتی متصرف سابق می تواند اعاده تصرف را بخواهد و دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح کند.

تفاوت شکایت کیفری و دادخواست حقوقی  تصرف عدوانی

تصرف عدوانی هم جنبه حقوقی دارد و هم جنبه کیفری.بعبارت دیگر دعوای تصرف عدوانی هم در دادگاه حقوقی قابل طرح است و هم در دادگاه کیفری.

بااین تفاوت که در دعوی حقوقی تصرف عدوانی،صرف تصرف سابق خواهان برای ارائه دادخواست کافی است اما در تصرف عدوانی کیفری شاکی باید حتما مالک رسمی ملک باشد.در خصوص شکایت کیفری تصرف عدوانی رکن معنوی نیز حائز اهمیت است یعنی باید سوء نیت متصرف برای دادگاه احراز شود و اگر شخص با تصور اینکه ملک متعلق به خودش است ملک را تصرف کرده باشد قرار منع تعقیب صادر خواهد شد.

طرفین دعوی:

متصرف سابق،خواهان دعوی و متصرف فعلی خوانده دعوی است.

مرجع صالح برای رسیدگی:

دعوای تصرف عدوانی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شودو در موارد کیفری نیز در دادسرای محل وقوع جرم .

نحوه اجرا رای:

دعوای تصرف عدوانی به محض صدور رای بدوی قابلیت اجرایی دارد و تجدیدنظر از آن،اجرای حکم را به تاخیر نمی اندازد بنابراین پس از صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی،اجرائیه صادر و رای اجرا می شود.

تفاوت دعوی رفع تصرف عدوانی و خلع ید:

اول آنکه که در دعوی رفع تصرف عدوانی، صرف تصرف کافی است اما در دعوی خلع ید، خواهان باید حتما مالک رسمی باشد. مطابق نظریه مشورتی شماره 2123 اداره حقوقی دادگستری در دعوی تصرف عدوانی به ماهیت قضیه رسیدگی نمی شود و فقط به سبق تصرفات خواهان و لحوق تصرفات خوانده رسیدگی می شود. هنگامی که دعاوی تصرف را مورد توجه قرار می دهیم متوجه می شویم که قانونگذار در مقام ارائه مزایا و امتیازاتی برای متصرف قبلی مال غیرمنقول بوده است .به این ترتیب که متصرف قبلی مال غیرمنقول یعنی کسی که سبق تصرف دارد و اکنون ملک عدوانا و بدون مجوز قانونی از ید وی خارج شده است. این امتیاز ویژه را دارد.بدون اینکه نیاز به ارائه دلایل مالکیت داشته باشد و بدون اینکه لازم باشد مالکیت خود را اثبات کند، تنها با اثبات اینکه سبق تصرف دارد، یعنی قبلا متصرف مال مورد نظر بوده است، بتواند از دادگاه، حکم به رفع تصرف عدوانی بگیرد.

دعوی تصرف عدوانی جزو دعاوی غیرمالی است و بر این اساس هزینه دادرسی آن نیز مانند دیگر دعاوی غیرمالی واهد بود اما دعوی خلع ید دعوی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن برمبنای قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.

علاوه بر موارد ذکر شده فوق، درخصوص بحث مالکیت لازم به ذکر است که سند مالکیت در دعوی تصرف صرفا می تواند بعنوان یک اماره بر سبق تصرف خواهان تلقی شود اما در دعوی خلع ید سند مالکیت یک دلیل قطعی و الزامی محسوب می شود درواقع می توان گفت منشا دعوی خلع ید، مالکیت خواهان است اما منشا دعوای تصرف عدوانی سبق تصرف خواهان است .

علاوه بر این در مورد سند مالکیت باید گفت که در دعوای تصرف این سند اماره‌ سابقه تصرف است اما در دعوای خلع ید یک دلیل قطعی برای مالکیت است. همچنین منشا دعوای خلع ید، مالکیت خواهان است اما منشاء دعوای دیگری، سبق تصرف خواهان است.

مرور زمان در دعوی تصرف عدوانی:

درخصوص ماهیت جرم تصرف عدوانی که آیا یک جرم مستمر است یا جرم آنی ، اختلاف نظر وجود دارد. گروهی که اعتقاد دارند تصرف عدوانی یک جرم مستمر بوده و از شمول مرور زمان خارج است .

اما اگر جرم تصرف عدوانی را یک جرم آنی بدانیم با توجه به اینکه جزو جرایم قابل گذشت محسوب می شود و  مجازات آن در زمره  جرایم تعزیری درجه 6 است  که با گذشت شاکی تعقیب آن موقوف می شود، مطابق ماده 106 قانون مجازات اسلامی اگر شاکی ظرف مدت یک سال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم شکایت خود را مطرح نکند حق شکایت کیفری وی ساقط می شود.

تفاوت دعوی رفع تصرف عدوانی و تخلیه ملک:

تفاوت اصلی دعوی رفع تصرف با دعوی تخلیه در این  است که در تصرف عدوانی، ملک بدون رضایت متصرف و به صورت غیرقانونی تصرف شده است اما در دعوی تخلیه، ملک به صورت قانونی و با رضایت مالک و یا متصرف سابق در اختیار متصرف فعلی قرار گرفته است.

نحوه اثبات تصرف عدوانی:

1 – ارکان دعوی رفع تصرف عدوانی عبارت است از:

 اثبات تصرف سابق خواهان

اثبات تصرف فعلی خوانده

غیرقانونی بودن تصرف فعلی

در دعوای تصرف عدوانی به مالکیت رسیدگی نمی شود و فقط به سابقه تصرف شخص خواهان و عدوانی بودن تصرف خوانده رسیدگی می شود.

2 – شخصی که ملک را به نمایندگی از مالک در تصرف داشته است مانند کارگر،مباشر،خادم و یا متولی می تواند به قائم مقامی مالک،اقدام به طرح دعوی رفع تصرف عدوانی کند.

3 – منشا تصرف سابق خواهان باید مشروع باشد بنابراین کسبی که ملک را غصب کرده است نمی تواند علیه متصرف فعلی طرح دعوی کند.

4 – در دعوی تصرف عدوانی لزومی به مالکیت رسمی خواهان بر ملک نیست ولی اگر خواهان سند مالکیت داشته باشد نیازی به اثبات اینکه قبلا متصرف ملک بوده است نیست و تصرف سابق وی استصحاب می شود.

5 – دعوی تصرف عدوانی،ممانعت از حق و مزاحمت را اصطلاحا دعاوی تصرف می نامند.

در دعوی تصرف عدوانی متصرف به صورت کامل ملک را از تصرف متصرف فعلی در می آورد.

در عوی ممانعت از حق هرچند خوانده بر ملک تسلط پیدا نکرده ولی مانع استفاده شخص از حق انتفاع و یا حق ارتفاق می شود .

در دعوی مزاحمت، خوانده مانع تصرفات متصرف نمی شود بلکه امکان انتفاع کامل وی از ملک را سلب می کند.

6 – اگر شخصی نسبت به اصل مالکیت  ملک دعوایی مطرح کرده باشد نمی تواند به صورت همزمان دعوی رفع تصرف عدوانی نیز مطرح کند.

7 – اگر خواهان مالک رسمی ملک باشد و اجرت المثل زمان تصرف خوانده را نیز درخواست کند، دادگاه مکلف است که به موضوع اجرت المثل رسیدگی کند.

8 – دعوی رفع تصرف عدوانی صرفا راجع به ملک و اموال غیرمنقول ، قابل طرح است.

9 – اگر شروع تصرف متصرف فعلی با رضایت و اذن متصرف سابق باشد، ادامه تصرف شخص متصرف از مصادیق تصرف عدوانی نیست.

10 – مدت زمان تصرف اسبق خواهان باید به اندازه ای باشد که او عرفا متصرف محسوب شود که تشخیص این مدت بنابرعرف بر عهده قاضی است .در قانون آیین دادرسی مدنی سابق این مدت زمان یک سال تعیین شده بود که در حال حاضر برخی از دادگاه ها این مدت را مبنای تعیین مدت تصرف قرار می دهند و معتقدند که متصرف سابق زمانی می تواند دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح کند که حداقل یک سال ملک در تصرف او بوده باشد. البته همان گونه که گفته شد، میزان حداقل زمان تصرف سابق بین محاکم اختلافی است.

11 – در یک ملک مشاعی که شرکاء ملک را در تصرف خود دارند، اگر یک شریک بدون اذن شریک دیگر اقدام به تصرف کل ملک کند، مورد از مصادیق تصرف عدوانی است. مثال بارز و متداول تصرف عدوانی در مشاعات، تصرف یکی از مالکان یک ساختمان نسبت به مشترکات ساختمان است.مطابق رای وحدت رویه شماره 3479، تصرف احد شریکین در ملک مشاع بدون اذن شریک دیگر، تصرف عدوانی محسوب می شود.

12- یکی از مواردی که  گاها در دعوی تصرف رخ می دهد طرح دعوی تصرف عدوانی از سوی مستاجر به طرفیت موجر است، درواقع مالک بودن در دعوی تصرف حائز اهمیت نیست و آنچه اهمیت دارد تصرف سابق است هرچند خواهان مالک نباشد و خوانده مالک باشد.

 یکی از مسائلی که به کرّات رخ می دهد این است که مستاجرین از تصرفات صاحب خانه در ملک خود ناراضی هستند. این مسئله ممکن است برای بخش های متفاوتی از ملک صورت بگیرد. اما در هر شرایطی بهتر است بدانید که اگر مالک بدون رضایت مستاجر، اقدام به تصرف ملک بنماید، می توان دعاوی را علیه مالک اقامه کرد و این مسئله ربط چندانی به مالکیت او ندارد چرا که همان طور که در ابتدای متن هم ذکر کردیم، مالک بودن اصل مهمی در این دعاوی است و اصل بر متصرف سابق ملک خواهد بود

نمونه رای درخصوص تصرف عدوانی از شعبه 2 حقوقی شهرستان چالوس

درخصوص دعوی آقای …….با وکالت آقای احمد فیض آبادی  به طرفیت……… به خواسته رفع تصرف عدوانی و اعاده تصرفات (قلع و قمع مستحدثات) و خسارات دادرسی و دعوای جلب ثالث خوانده به طرفیت آقای……..به خواسته ابطال قرارداد با عنایت به محتویات پرونده نظر به اینکه خواهان دعوی اصلی درخصوص نحوه و زمان تصرف به قرارداد عادی مورخ 1377/02/19 استناد نموده ولیکن دفاع خوانده دعوی در ماهیت قرارداد بوده و به اینکه ثمنی پرداخت نشده اشاره کرده که چون موضوع دعوی رفع تصرف عدوانی بوده و فارغ از مالکیت به سبق تصرفات مشروع پرداخته می شود و حسب نظریه کارشناس منتخب دادگاه که مصون از تعرض موجه و مدلل طرفین قرار گرفته ملک در سال 1374 به خواهان واگذار شده و در تصرف وی بوده که نشان از سبق تصرف اوست و تصرف اخیر خوانده بدون اذن خواهان بوده است علاوه بر آن نه تنها ادعای خلافی از سوی ید سابق خواهان واصل نشده بلکه مطابق متن نظریه کارشناسی وی به انعقاد قرارداد با خواهان اذعان داشته است لذا بدوا درخصوص دعوی جلب ثالث با توجه به استرداد دعوی از سوی وکیل خواهان جلب ثالث به استناد بند ب ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می گردد و درخصوص دعوای اصلی با توجه به مراتب یادشده به استناد مواد 174و 198 و 515 و 519 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده اصلی به رفع تصرف از مساحت 5/189 مترمربع و قلع و قمع مستحدثات طبق نظریه و کروکی کارشناس بابت اصل خواسته و پرداخت خسارت دادرسی شامل هزینه دادرسی و کارشناسی و حق الوکاله وکیل وفق تعرفه در حق خواهان صادر و اعلام می گردد.رای صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان مازندران می باشد.