نصاب مالکانه
نصاب مالکانه حداکثر زمینی است که یک مالک میتواند تحت شرایط خاص طبق قوانین حفظ کند جهت دریافت مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری با شماره 09126161121 تماس حاصل فرمایید
نصاب مالکانه یک اصطلاح حقوقی است که بیشتر در دعاوی ملکی و ثبتی به‌کار می‌رود. این اصطلاح به حداقل میزان مالکیت اشخاص در یک ملک یا پروژه اشاره دارد که برای انجام برخی امور قانونی یا تصمیم‌گیری‌ها ضروری است.
در ادامه، تعریف کامل و کاربردهای آن را بررسی می‌کنیم:
آدرس ما : تهران _ خیابان انقلاب _ نرسیده به میدان فردوسی _ کوچه نیائی _ پلاک 7/1 _ دفتر وکالت
مسیر از راه حمل و نقل عمومی : شما با استفاده از ایستگاه مترو ی فردوسی میتوانید آسان تر به دفتر وکالت ما تشریف بیاورید
تعریف کامل “نصاب مالکانه”:
نصاب مالکانه به حداقل سهم یا میزان مالکیت قانونی یک یا چند مالک در یک ملک (اعم از مشاع یا مفروز) گفته می‌شود که طبق قانون، برای انجام برخی اقدامات حقوقی یا اداری باید رعایت شود. اگر مالک یا مالکانی به این نصاب نرسند، حق اقدام قانونی مشخصی را نخواهند داشت.
موارد کاربرد نصاب مالکانه:
در دعاوی حقوقی مانند افراز یا فروش مال مشاع:
برای مثال، اگر یکی از شرکای ملک مشاع بخواهد برای افراز ملک اقدام کند، باید مالکیت او حداقل نصاب لازم را داشته باشد. در غیر این صورت دادخواست او رد می‌شود.
در درخواست ثبت ملک:
برای ثبت املاک بدون سند رسمی (املاک قول‌نامه‌ای)، اشخاص باید مالکیت حداقلی مشخص‌شده در قانون را داشته باشند تا بتوانند درخواست ثبت بدهند.
در پروژهی مشارکت در ساخت:
شهرداری یا مراجع ذی‌ربط ممکن است برای صدور مجوز یا پروانه، تأیید مالکیت با نصاب مشخص را شرط کنند.
مثال عملی:
فرض کنید ملکی دارای 6 شریک است. اگر یکی از شرکا فقط 5٪ سهم داشته باشد، ممکن است نتواند به تنهایی برای افراز یا فروش ملک اقدام کند، چون به نصاب مالکانه نرسیده است.
نکته مهم:
میزان دقیق نصاب مالکانه در هر مورد ممکن است با توجه به قانون خاص، آیین‌نامه‌ها و نوع دعوی یا اقدام حقوقی متفاوت باشد. برای مثال:
در ماده 147 قانون ثبت، نصاب خاصی برای متقاضیان ثبت تعیین شده.
در افراز، طبق نظر دادگاه، ملاک سهم و قابل افراز بودن ملک است.
ایا نصاب مالکانه با حقوق مالکانه تفاوت دارد؟
بله، نصاب مالکانه با حقوق مالکانه کاملاً متفاوت است و هر کدام مفهومی جداگانه در حقوق دارند. در ادامه تفاوت آن‌ها را دقیق توضیح می‌دهم:
- نصاب مالکانه:
تعریف: حداقل میزان مالکیت (سهم) مورد نیاز یک یا چند نفر در یک ملک، برای انجام یک اقدام قانونی یا اداری (مثل درخواست افراز، ثبت ملک، فروش مال مشاع و…)
کاربرد: بیشتر در حقوق ثبت، املاک مشاع، دعاوی ملکی و ثبتی
ماهیت: یک شرط کمی و مقداری است که تعیین می‌کند آیا مالک حق ورود به یک فرایند حقوقی یا اداری خاص را دارد یا خیر.
حقوق مالکانه:
تعریف: مجموعه‌ی اختیارات و امتیازاتی که قانون به مالک یک مال می‌دهد؛ از جمله حق استفاده، بهره‌برداری، نقل و انتقال، تغییر کاربری، تخریب، اجاره دادن و…
کاربرد: در حقوق مدنی و مالکیت به معنای عام
ماهیت: یک حق کیفی و بنیادین است که مبتنی بر مالکیت است و ریشه در اصل 22 و 47 قانون اساسی و مواد متعدد قانون مدنی دارد.
ماده ۶ قانون زمین شهری:
«مالکین اراضی بایر و دایر شهری، موظفند با رعایت مقررات این قانون نسبت به عمران و احیای اراضی خود اقدام نمایند. در غیر این صورت، وزارت مسکن و شهرسازی (وزارت راه و شهرسازی فعلی)، طبق ضوابط این قانون نسبت به احیاء، عمران و استفاده از زمین اقدام خواهد کرد.»
نکات مهم در مورد این ماده:
مالکیت خصوصی محترم شمرده می‌شود، اما مشروط به این‌که زمین بلااستفاده یا رهاشده نماند.
وظیفه‌ی احیا و بهره‌برداری از زمین بر عهده مالک است.
اگر مالک اقدام نکند، دولت (از طریق وزارت راه و شهرسازی) میتواند برای استفاده از زمین وارد عمل شود.
این ماده از جمله ابزارهای قانونی است که دولت برای جلوگیری از احتکار زمین در شهرها استفاده می‌کند.
ماده ۸ قانون زمین شهری:
«اراضی موات شهری، به مالکیت دولت جمهوری اسلامی ایران درمی‌آید، مگر آنکه قبل از تصویب این قانون، احیاء شده و طبق مقررات، مستند به سند مالکیت رسمی باشد.»
توضیح و نکات کلیدی:
اراضی موات یعنی زمین‌هایی که هیچ‌گونه سابقه‌ی احیاء، آبادانی یا بهره‌برداری نداشته باشند.
این ماده می‌گوید که در شهرها، اگر زمینی موات باشد و تا قبل از تصویب این قانون (سال ۱۳۶۶) احیاء نشده باشد، به مالکیت دولت درمی‌آید.
اگر کسی قبل از تصویب قانون، آن زمین را احیاء کرده باشد و سند رسمی هم داشته باشد، دولت نمی‌تواند آن را تملک کند.
شرایط مقرر در ماده 75 قانون زمین شهری چیست؟
در قانون زمین شهری اصلاً ماده‌ای به شماره ۷۵ وجود ندارد. این قانون شامل ۲۲ ماده و چند تبصره است و در سال ۱۳۶۶ تصویب شده.
آدرس ما : تهران _ خیابان انقلاب _ نرسیده به میدان فردوسی _ کوچه نیائی _ پلاک 7/1 _ دفتر وکالت
مسیر از راه حمل و نقل عمومی : شما با استفاده از ایستگاه مترو ی فردوسی میتوانید آسان تر به دفتر وکالت ما تشریف بیاورید
احتمالاً منظورت یکی از موارد زیر باشه:
ماده‌ای از آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری (که ممکنه ماده ۷۵ داشته باشه)
ماده‌ای از قانون دیگری مثل قانون مالیات‌های مستقیم، قانون ثبت یا قانون مدنی
یا شاید شماره ماده اشتباه تایپ شده باشه
این قانون که در سال ۱۳۶۶ تصویب شد، شامل ۲۲ ماده است و چند تبصره مهم دارد که در کنار مواد اصلی آورده شده‌اند. در اینجا مهم‌ترین تبصره‌ها را با مرجع ماده مربوطه می‌نویسم:
ماده 1 – تبصره‌ها
تبصره 1: تشخیص نوع زمین (موات، بایر، دایر) با وزارت مسکن و شهرسازی (اکنون وزارت راه و شهرسازی) است.
تبصره 2: اراضی که در اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی از سوی دولت یا شهرداری تملک شود، تابع مقررات این قانون نیست.
تبصره 3: در صورتی که زمین دایر یا بایر تشخیص داده شود، ولی مالک قصد ساخت نداشته باشد، زمین با شرایط خاص قابل واگذاری به دولت است.
ماده 6 – تبصره
تبصره: اگر مالک ظرف مدت معین از تاریخ ابلاغ، برای احیاء و ساخت زمین اقدامی نکند، وزارت مسکن و شهرسازی میتواند رأساً اقدام کرده و هزینه را از مالک دریافت کند.
ماده 9 – تبصره
تبصره: اشخاص می‌توانند به تشخیص نوع زمین توسط وزارت راه و شهرسازی اعتراض کنند و موضوع در هیأت حل اختلاف بررسی می‌شود.
ماده 12 – تبصره
تبصره: چنان‌چه در مورد مالکیت یا نوع زمین اختلافی باشد، تا زمان صدور رأی قطعی، اقدامات اجرایی متوقف می‌ماند.
ماده 22 – تبصره‌ها (مربوط به آیین‌نامه اجرایی و نحوه واگذاری)
در این بخش تبصره‌هایی درباره نحوه واگذاری زمین به افراد واجد شرایط، دستگاه‌های دولتی و تعاونی‌ها آمده است.
مرجع صالح به رسیدگی به نصاب مالکانه :
مرجع صالح برای رسیدگی به نصاب مالکانه بستگی به موضوع دعوی و زمینهای که نصاب در آن مطرح شده دارد. در ادامه برات دسته‌بندی می‌کنم:
- در دعاوی ثبتی (مثل افراز، تفکیک، ثبت ملک بدون سند):
مرجع صالح:
ادارات ثبت اسناد و املاک و در صورت اعتراض، دادگاه عمومی حقوقی
اگر مثلاً شخصی می‌خواهد ملک مشاع را افراز کند ولی دیگر شرکا ادعا کنند که او نصاب لازم را ندارد، اختلاف به هیأت نظارت ثبتی و سپس دادگاه حقوقی ارجاع می‌شود.
- در دعاوی مربوط به املاک مشاع (مثلاً فروش مال مشاع به استناد ماده ۴ قانون افراز):
مرجع صالح:
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
دادگاه در بررسی صلاحیت فروش یا افراز، بررسی می‌کند که آیا خواهان نصاب مالکانه‌ی لازم (مثلاً حداقل سهم برای تقاضا) را دارد یا نه.
- در واگذاری زمینهای دولتی یا بحث با شهرداری:
مرجع صالح:
ابتدا ادارات دولتی مربوطه (مثل راه و شهرسازی)، و در صورت اختلاف، دیوان عدالت اداری
- در اعتراض به تشخیص نوع زمین (موات، بایر، دایر) که ممکن است با نصاب مالکانه ارتباط پیدا کند:
مرجع صالح:
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
و در صورت اعتراض، دیوان عدالت اداری
آدرس ما : تهران _ خیابان انقلاب _ نرسیده به میدان فردوسی _ کوچه نیائی _ پلاک 7/1 _ دفتر وکالت
مسیر از راه حمل و نقل عمومی : شما با استفاده از ایستگاه مترو ی فردوسی میتوانید آسان تر به دفتر وکالت ما تشریف بیاورید