فروش مال مشاع

صدور دستور فروش مال مشاع هنگامی رخ میدهد که حداقل یکی از شرکای مشاعی قصد فروش سهم مشاعی خود را داشته و سایر شرکاء مخالف باشند در چنین شرایطی وکیل ملک بعد از اخذ گواهی عدم افراز دادخواستی مبنی بر صدور دستور فروش مال مشاعی را به جریان خواهند انداخت .

مقدمه

 هنگامی که یک یا چند نفر مشترکا مالک یک مال هستند به آن مال ، مال مشاع می گویند . مال مشاع همواره به دو روش فروخته می شود ، گاهی شرکا تصمیم به فروش مال مشاع میگیرند و با رضایت خود آن را می فروشند و حالت دوم آن است که یکی از شرکا تصمیم به فروش سهم خود میگیرد که در این حالت  اگر مال قابل افراز باشد میتواند سهم خود را به شرکا و یا به فرد دیگری در صورت رضایت شرکا بفروشد اما در حالتی که مال مشاعی قابل افراز نیست در این صورت به دادگاه درخواست خود را مبنی بر فروش مال مشاع ارائه میکند .

ملک مشاع : ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد را ملک مشاع می نامند . ملک مشاع ملکی است که سهم هریک از مالکان آنها از نظر موقعیت مسافتی مشخص نیست .  در مقابل ملک مشاع ، ملک مفروز قرار دارد. ملک مفروز ملکی است که مالک  آن یک نفر است و حدود ملک آن مشخص است به عبارت دیگر مالکیت مالک 6 دانگ است .

فروش ملک مشاع  قبل و بعد از ثبت آن

فروش ملک مشاعی قبل از ثبت آن

هرگاه در خواست ثبت ملک مشاع از طرف چند نفربه عمل آید و قبل از ثبت ، ملک به شخص دیگری منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیان که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صارد می گردد ( ماده 114 آیین نامه قانون ثبت )

فروش ملک مشاعی بعد را ثبت آن

هرگاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت شخص قبلی باطل و سند جدید برای مالک جدید صادر می شود ( ماده 11 آیین نامه قانون ثبت )

هریک از شرکا میتواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید ( ماده 583 قانون مدنی )

دستور فروش ملک مشاعی

تنها در صورتی که ملکی غیر قابل افراز تشخیص داده شود  دستور فروش آن داده خواهد شد .مالک متقاضی می تواند با استناد به این گواهی  ( عدم افراز ملک ) درخواست خود را  مبنی بر فروش ملک به دادگاه ارائه دهند ( ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع ) در این حالت دادگاه دستور فروش ملک مشاع را می دهد و دادنامه را به اجرای احکام ارسال میکند تا ملک به مزایده گزاشته شود .  مبلغی که پس از فروش ملک حاصل می شود پس از کسر هزینهای عملیات اجرایی  بین شرکا نسبت به سهم آنها تقسیم می شود ( ماده 10 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک ) . هر یک از شرکا نیز میتوانند در مزایده شرکت کنند و ملک مورد نظر را خریداری کنند .

فروش مال مشاع قابل افراز

دخل و تصرف در مال مشاع منوط به اجازه و رضایت دیگر شرکا می باشد  . در نتیجه چنانچه شخص بدون رضایت شرکا در رابطه با سهم آنها معامله ای انجام دهد این معامله فضولی خواهد بود و شرکا حق دارند این معامله را قبول و یا رد کنند . اگر شخص  سهم دیگر شرکارا بفروشد ، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است و مجازات او مطابق قانون حبس  ( یک سال تا سه سال ) و پرداخت جزای نقدی و رد مال با مالک می باشد .

در اینجا سئوالی که پیش می آید این است که اگر شخصی سهم خود از ملک مشاعی را بفروشد مرتکب جرم شده است ؟ !

  اگرشخصی نسبت به سهم خود معامله ای انجام دهد مرتکب جرم نشده است و برای شرکای دیگر حقی ایجاد می شود به نام حق شفعه و شرکا می توانند مبلغ پرداخت شده به خریدار را به او بپردازند و مالک سهم فروخته شده شوند.

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاعی ماهیت دستوری دارد و حکم محسوب نمی شود و تجدیدنظر خواهی و واخواهی  و اعاده دادرسی نسبت به آن مبنای قانونی نداشته و امکان تجدیدنظر خواهی از آن وجود ندارد . رای دادگاه در این باره حکم نیست تا از اعبار امر مختومه برخوردار باشد به همین دلیل است که خوانده نمیتواند به آن اعتراض کند و اگر خواهان به نتیجه مورد نظر خود نرسید می تواند دادخواست خود را مجددا طرح کند .

نحوه تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع

تنظیم این دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی امکان پذیر است و مداک لازم برای ارائه این دادخواست عبارت اند از :

• کپی سند مالکیت ملک مشاع
• کپی تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی که همان گواهی عدم افراز می باشد
• گواهی قطعیت واحد ثبتی محل یا عدم وصول اعتراض به آن در مهلت مقرر قانونی
• در صورتی که ملک مشاعی ورثه ای باشد کپی گواهی انحصار وراثت مورد نیاز می باشد

نمونه دادخواست فروش مال مشاع:

خواهان:( در این قسمت مشخصات خود را می نویسید )

اقای/خانم ………..فرزند ………… ادرس ……………………………….

خوانده 🙁 در این قسمت مشخصات طرف مقابل را می نویسید )

آقای/خانم ………فرزند………….ادرس………………………………….

نماینده یا وکیل:آقای/خانم………. فرزند………….ادرس……………………….

تعیین خواسته:  صدور دستور فروش ملک مشاعی به انضمام کلیه خسارات قانونی

دلائل و منضمات:  کپی مصدق 1. سند مالکیت 2. صورت‌مجلس عدم قابلیت افراز صادره از اداره ثبت‌اسناد

شرح خواسته:

ریاست محترم مجتمع قضائی ……….

با سلام، احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب با خوانده/ خواندگان در پلاک ثبتی………. بخش ………. مشاعاً مالک می‌باشیم. نظر به اینکه به استناد مدارک تقدیمی صادره از اداره ثبت‌اسناد ………. پلاک فوق‌الذکر قابل افراز و تقسیم فی‌مابین نمی‌باشد و از طرف دیگر نظریه اخیرالذکر به خوانده/ خواندگان ابلاغ‌شده و نامبرده/ نامبردگان اعتراضی نیز به این نظریه ابراز نکرده‌اند. فلذا صدور دستور فروش پلاک مذکور و تقسیم ثمن حاصله فی‌مابین مالکین بر اساس حصه و میزان مالکیت به هر کدام از آن‌ها به استناد ماده 4 از قانون افراز و فروش املاک مشاعی به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی مورد استدعاست.

 مشاوره حقوقی  با  وکیل فروش مال مشاعی جهت اخذ دستور فروش مال مشاع