سرقفلی و حق کسب و پیشه

وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه با 30 سال سابقه کار در تخلیه اماکن تجاری و ارزیابی و تشخیص میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی و انتقال منافع و فسخ اجاره اماکن تجاری جهت قبول پرونده و پیگیری بصورت فوری و ارزان در خدمت شهر وندان گرامی میباشد ملاقات با وکیل در دفتر وکالت ما رایگان بوده و وجهی بابت حق المشاوره از شما دریافت نخواهد گردید.

مشاوره حقوقی رایگان با وکیل 09126161121

 سرقفلی چیست؟

سرقفلی عبارت از مبلغی  است که مالک محل کسب تازه ساز در اولین عقد اجاره علاوه بر اجاره بهاء از مستاجر اخذ مینماید این پول درامد محسوب گردیده و مشمول مالیات بر درامد میگردد.

در معاملات املاک و واحدهای تجاری و اداری معمولا مالکین مالکیت را برای خود حفظ میکنند تا در آتیه دچار مشکل نشوند و تنها در قالب عقد اجاره سرقفلی مغازه خود را بفروش میرسانند و در واقع سرقفلی حقی قراردادیست که مالک در هنگام فروش مغازه بابت ان وجهی از خریدار (مستاجر ) با عنوان سرقفلی اخذ و مالکیت را همچنان برای خود حفظ مینماید و مغازه جهت بهره برداری به تصرف دائم صاحب سرقفلی در خواهد امد .

در واقع مستاجر بدلیل پرداخت حق سرقفلی در اجاره بعدی بر دیگران ارجحیت پیدا نموده و میتواند تا زمانی که بدلیل قانونی تخلیه نگردبده مغازه یا واحد تجاری را در تصرف خود نگه دارد .

1. 

حق کسب و پیشه و تجارت چیست ؟

حق کسب و پیشه و تجارت  ابتدا در عرف پدید آمد و سپس وارد قانون شد و در واقع  امتیازی است  که طبق آن مستاجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است  و به جهت  شهرت و اعتباری که برای مغازه ایجاد نموده در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می شود.اما باید ذکر کرد که این تعریف دکتر کاتوزیان بیشتر منطبق بر حق کسب و پیشه است نه سرقفلی زیرا حق کسب و پیشه به دلیل شهرت ایجاد می شود و امری قراردادی نیست .

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب وپیشه :

در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ حق کسب و پیشه مطرح شد و سپس به دلیل غیرشرعی اعلام شدن حق کسب و پیشه به وسیله شورای نگهبان، در قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ حق سرقفلی پیش بینی شد. حق سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد. برخی این دو را یکی تلقی می کنند منتها حق کسب و پیشه با حق سرقفلی متفاوت است. تفاوتهای این دو عبارتند از:

1. سرقفلی از ابتدای قرارداد اجاره وجود دارد و با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود در حالی كه حق كسب و پیشه ابتدائاً موجودیت نداشته و تدریجاً با فعالیت مستاجر حاصل میشود .
2. اسقاط حق كسب و پیشه در اول اجاره با توجه به اینكه هنوز به وجود نیامده به لحاظ عدم امكان اسقاط مالم یجب امکان ندارد منتها طرفین می توانند با توافق خود حق سرقفلی را ساقط کنند.
3. مبنای سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغ در اول اجاره است در حالی كه مبنای حق كسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع‌آوری مشتری و رونق كسب دارد.
4. حتی اگر مكان تجاری بدون دریافت سرقفلی اجاره داده شود ممکن است مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره، دارای حق كسب و پیشه و تجارت شود و بر عكس قضیه هم صادق است؛ یعنی فردی مكانی را با پرداخت سرقفلی اجاره كند و به عنوان گاراژ از آن استفاده كند در این حالت حق کسب و پیشه و تجارت نیز برای مستاجر ایجاد میشود .
5. میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری های محل كسب و رونق كسب و كار بستگی دارد در حالی كه میزان حق سرقفلی با موقعیت و كیفیت بنا در ارتباط است.

انواع سرقفلی در روابط موجر و مستاجر 1376

سرقفلی مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر۷۶ انواع مختلفی دارد که ذیلاً بیان خواهد شد:

1. سرقفلی موضوع ماده ۶ و تبصره ۱ آن

مقنن در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مفهوم سرقفلی را بیان نموده که از فقه گرفته شده و مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.» كه البته این مفهوم نه با سرقفلی عرفی بلکه با مفهوم سرقفلی فقهی مطابقت دارد. در اینکه این سرقفلی با سرقفلی عرفی یکی نیست تردیدی وجود ندارد.

2. سرقفلی ناشی از شرط

یکی از مبانی و علل پرداخت مبلغ در عقد اجاره تحت عنوان «سرقفلی» شروط ضمن عقد اجاره می‌باشد. طرفداران این نظر معتقدند که مستأجر ضمن انعقاد عقد با مالک با پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک شروطی به نفع خود و به ضرر موجر در ضمن عقد می‌گنجاند که در هنگام تخلیه ملک نیز، برای اسقاط این شروط لازم است، مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی در حق مستأجر بپردازد تا وی این شروط را از خود ساقط کند. به عنوان مثال مستأجر با پرداخت مبلغی در بدو اجاره شرط می‌کند که مالک حق نداشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد و ملزم باشد تا با مبلغ متعارفی هر ساله آن محل را به وی اجاره دهد که این مبلغ بین مالک و مستأجر و برعکس، تحت عنوان سرقفلی مبادله می‌گردد. قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ طبق دیدگاه فوق، مواد ۷ و ۸ را پیش‌بینی نموده که در ماده ۷ آمده است: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می‌‌‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای اسقاط حق خود دریافت نماید.»

مجدداً در ماده ۸ قانون مذکور به شروط دیگری که مستأجر می‌تواند برای اسقاط آن از مالک مطالبه سرقفلی کند اشاره کرده و مقرر می‌دارد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به‌عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید»

برخی در ایراد به مواد فوق معتقدند: «این شرایط ذكر شده در این دو ماده با ماده ۹۵۹ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «هیچ کس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرا تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.» در تناقض است به این توضیح که مالک یا موجر اصولاً باید توانایی تعدیل اجاره‌بها را در مدت معقولی داشته باشند و با عدم وجود چنین حقی حقوق مالکانه معنا و مفهوم نخواهد داشت.»

مدت در سرقفلی

 علی‌رغم اینکه در عرف، مدت در سرقفلی دارای هیچ اهمیتی نیست، مقنن با توجه به اجاره بودن رابطه مالک و صاحب سرقفلی، مدت را از اساسی‌ ترین ویژگی‌های آن می‌داند و در حالی که کسبه و تجار از واگذاری سرقفلی ملک خود سخن می‌گویند مقنن از وجهی که در این میان مبادله می‌شود تحت عنوان سرقفلی یاد می‌کند و بالاخره زمانی که مالک ملک با انتقال سرقفلی مغازه خود بر این باور است که مغازه متعلق به صاحب سرقفلی می‌باشد و نمی‌تواند او را از آنجا بیرون کند. مگر در مواردی که ملکش مورد تعدی یا تفریط قرار می‌گیرد، مقنن با دادن اختیار تام و مطلق به وی او را تشویق می‌کند تا عقیده واقعی خود را کتمان کرده و با بهانه‌های مختلف که قانون برایش فراهم آورده است تعادل اقتصادی و تجاری ایجاد شده را بر هم زده و مستأجر را تحت فشار قرار دهد.سرقفلی عرفی دو نوع است: سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و  و سرقفلی واقعی.

سرقفلی واقعی چیست؟

پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به دلیل ایجاد  حق کسب و پیشه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون، برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان «سرقفلی» در عرف می‌شود، سرقفلی ملک تجاری خود را بدواً با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره‌ بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه به مرور رایج شد.

به طوری که مالکین به جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت‌های ناشی از این قانون، مبلغی را که تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر می‌گرفتند – که بعضی مواقع خود این مبلغ را سرقفلی نامیده‌اند -و با یک اجاره‌ بهای خیلی جزئی به اصطلاح سرقفلی ملک خود را واگذار می‌کردند و از آنجا که هیچ قانونی در خصوص سرقفلی وجود نداشت و قالب عقد انتقال سرقفلی به اجاره بیشتر شباهت داشت. از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستأجر نیز اغلب اوقات تحت عنوان «سرقفلی» منتقل می‌شد عرف و حتی مراجع قضائی با نگرش همسان به این دو مقوله حقوقی یعنی «سرقفلی واقعی» و «سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه» با نادیده گرفتن تفاوت‌های زیر بنایی این دو عمل حقوقی، سرقفلی واقعی را که یک رابطه کاملاً اختیاری و عرفی مبتنی بر اراده طرفین بود، تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که یک قانون امری است قرار دادند تا به این ترتیب سرقفلی عرفی که از سال‌ها قبل در روابط استیجاری اجتماع جاری بود شکل قانونی به خود بگیرد.

سرقفلی عرفی در روابط موجر و مستاجر 1376

همانگونه که قبلاً ذکر شد سرقفلی عرفی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به‌صورت ناقص و تا حدودی مبهم در تبصره ۲ همان ماده ۶ پیش‌بینی شده و در تبصره ۲ سرقفلی عرفی را این گونه بیان می کند: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» اساسی‌ترین دلیلی كه عرفی بودن سرقفلی موضوع این تبصره را بیان می‌‌كند قسمت اخیر تبصره یعنی «مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز…» می‌‌باشد و اینكه در این تبصره به مثابه عرف، حرف از انتقال سرقفلی به میان آمده است. به این ترتیب پرداخت قیمت عادله سرقفلی در صورتی موجه خواهد بود كه صحبت از انتقال حق سرقفلی باشد، چه برای مالك كه قصد تخلیه مغازه خود را با اتمام مدت قرارداد دارد و چه برای منتقل‌الیه كه می‌‌خواهد صاحب سرقفلی مغازه‌ای باشد.

منظور از طریق صحیح شرعی در تبصره۲ ماده۶ قانون روابط موجر و مستاجر۷۶ چیست؟

تبصره ۲ ماده ۶، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ دارای ابهام کلی است و یکی از موارد ابهام آن عبارت «طریق صحیح شرعی» می‌‌باشد كه هنگام تصویب نیز این ایراد مطرح بود. ایراد بعدی به تبصره فوق این است كه فقط در این تبصره بحث طریق صحیح شرعی شده است.

استاد زینالی در کتاب ارزشمند خود حق کسب و پیشه در حقوق ایران می نویسند: به نظر می‌‌رسد مقصود از آوردن این عبارت، تأمین نظر شورای نگهان بوده است؛ چرا كه مسبوق به سابقه نبودن سرقفلی عرفی در متون فقهی بخصوص تحریر‌الوسیله و همچنین عدم مطابقت این نوع سرقفلی با سرقفلی فقهی احتمال مخالفت شورای نگهبان با این تبصره را تقویت می‌‌كرد كه وجود عبارت «طریق صحیح شرعی» می‌‌توانست چراغ سبزی باشد برای عبور از شورای نگهبان كه تقنین تبصره ۲ با شرح فعلی قرینه‌ای بر درستی این ادعا می‌باشد؛ بنابراین عبارت مذکور در تبصره موضوعیت خاصی ندارد و ناشی از تشابه سرقفلی و حق كسب و پیشه می‌‌باشد.

طریقه مطالبه سرقفلی

مستاجری که مطابق قرارداد و همچنین مطابق با قانون مستحق دریافت سرقفلی می باشد می بایست با به همراه داشتن مدارک ،به دادگاه محل وقوع ملک نه شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دادخواستی با عنوان مطالبه ی سرقفلی علیه مالک مطرح نماید. لازم به ذکر است مستاجر می تواند با مراجعه به هریک از دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی اقدام به ثبت دادخواست خود نماید. درپایان یک نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی نگارش می شود.

ریاست محترم دادگاه احتراما به استحضارمی رساند

به موجب سند اجاره رسمی شماره…مورخ…دفترخانه../عادی مورخ../توافق شفاهی مستأجرشش دانگ یک باب مغازهن در ملک خوانده محترم واقع در نشانی….. بودم-برابر درخواست موجر مجبور به تخلیه ملک  شده‌ام. نظر به اینکه مطابق اجاره‌نامه  در بدو انعقاد عقد اجاره مبلغ… ریال به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده است لذا با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور حکم به پرداخت سرقفلی به ارزش… ریال با احتساب کلیه هزینه‌های دادرسی از محضر عالی مورد استدعاست.

اجاره سرقفلی حق کسب و پیشه

در ابتدا به برخی از مواد قانونی از قانون مدنی در مورد اجاره اشاره می شود

ماده ۴۶۶ – اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند

ماده۴۶۷ – مورد اجاره ممکن است یا حیوان یا انسان باشد

ماده ۴۶۸ – در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است

ماده در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره در دست

ماده ۴۷۲ -عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است

ماده ۴۷۳- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد

ماده 475- اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک

ماده ۴۷۸ – هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده است مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد

ماده ۴۷۹ -عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صوبت در انتفاع شود.

ماده ۴۸۰ -عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

ماده ۴۸۱ – هرگاه عین مستاجره به واسطه  عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود .

ماده ۴۸۵ – اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبور گردد اگر چه در تمام مدت یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت .

ماده 486- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجر لازم می باشد.

ماده ۴۹۴- عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضا آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود ،اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد. و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.

ماده ۴۹۶ – عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت ثابت می گردد.

ماده ۴۹۷ – عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است ، اجاره به فوت موجرباطل  می‌شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میگردد.

ماده ۴۹۸ – اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

ماده ۵۰۰ – دربیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع  حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.

ماده ۵۰۴ – هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

 

قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

ماده ۱- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری محل کسب و پیشه اماکن آموزشی خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

ماده ۲- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

ماده ۳ – پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده ۴ – در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور مشابه آن ازمستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا است، چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند و گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

ماده ۵- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد زمان اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می شود.

فصل دوم سرقفلی

ماده ۶ – هر گا مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید همچنین مستاجر میتواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در زمان عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی ثلب شده باشد.

تبصره ۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲ – در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده ۷ – هرگاه ضمن عقد اجار شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر میتواند از موجر و مستاجر دیگری مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود را دریافت کند.

ماده ۸ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نمایند.

ماده ۹- چنانچه  مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.

ماده ۱۰ – در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هر گاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد

تبصره: مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.

ماده ۱۱ – اماکنی که قبل از تصرف این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنا و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.

 

در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲

اجاره بها

ماده ۳- اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد.

تبصره : در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد.

ماده ۴ -مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ۱۰ روز بعد از آخر هر ماه یا هر مورد تعیین شده دیگر موجر می‌تواند با رعایت این قانون در صورتیکه اجاره نامه رسمی داشته باشد، به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید.

دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا ا،خطاریه به مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ۱۰ روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجراییه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نمایند.

در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می نماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر می تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.

در اجاره نامه

دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تسریع کنند.

• اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص

2- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.

3- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.

4- تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.

5- تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیررا کلا یا جزء یا به نحوه اشاء دارد یا ندارد.

6- تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.

7- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه.

تبصره: موجر و مستاجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هردو حق فسخ شرط کنند.

موارد فسخ

ماده ۶- در موارد زیر مستاجر میتواند اجاره را فسخ نماید

1- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد( با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی)

2- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ و مستاجر تحقق یابد

3- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

ماده ۷ – هرگاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر میتواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

ماده ۸- موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند

الف – در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

ب- در صورتی که در اجاره نامه فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.

ج- در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.

د- در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نمایند.

تبصره 1: در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب و یا پیشه و تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.

 

تبصره ۲ – اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوط آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد.

ماده 9- در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با موجر می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار دهد.

تبصره 1: در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب تشخیص دهد موظف است با رفع عسر و حرج به مدت ۵ سال از تاریخ 28/4/1364 از صدور حکم خودداری کند و مستاجر این اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند.

 

در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

 

در تنظیم اجاره نامه

ماده ۷ – در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده و اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها در مواردی که اجاره نامه در بین باشد و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

تبصره ۱ – هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حقوق در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد، نیز جاری است.

تبصره ۲ -دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

ماده ۸ – دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق در صورتی که قبلاً اجاره نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد

ماده 9- در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مال الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم اجاره نامه تنظیم کنند.

هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطارمی‌کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.

هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.

ماده ۱۰- مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزء تا یا به نحو اشاره به غیر انتقال دهد واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد

هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت امضا کردن یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.

در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز می‌توانند در صورت فسخ یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او به بنمایند.

ماده ۱۳ – هرگاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

ماده ۱۴ – در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد:

۱-  در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز شخص تحت الکفاله قانونی خود قرارداده باشد.

۲ – در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.

3-در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصی در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود تخصیص دهد در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.

۴-  در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بنده فوق را داشته باشد.

۵ -هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶-  درصورتیکه از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

۷-  در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۸ – در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الااجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد )ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

هرگاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید.

هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست رابه نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نمایند حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیست به موجر پرداخت می گردد ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌توانند از این ارفاق استفاده کند حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره ۱ – در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار و یا اظهار نامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در مورد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننمایند موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

تبصره ۲ – در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره ۳ – در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایره نماینده دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

تبصره ۴ – در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ماده ۱۵- علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

۲ – تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

۳-  در صورتیکه محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده ۱۶ – در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالک حسب مورد تا ۶ ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها و اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد، مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اداره اراده مالک بوده است.

تبصره: در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تغذیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

فصل ۵ حق کسب یا پیشه یا تجارت

ماده ۱۸ – میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون های مربوطه مجلسین خواهد رسید تعیین می گردد.

ماده ۱۹ – در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه یا دفترخانه نزدیک ملک ( اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره ۱ – در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲ – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

 

آیین نامه اجرایی ماده ۲۹ روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در اجرای ماده ۲۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ آیین نامه زیر تصویب می‌شود:

ماده ی1- کارشناسانی ممکن است به کارشناسی در امور مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر انتخاب شوند که دارای شرایط زیر باشد.

۱- پروانه کارشناسی آنها مربوط به امور مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر باشد.

۲- حداقل ۵ سال از تاریخ صدور پروانه کارشناسی آنها گذشته باشد.

۳ سابقه محکومیت انتظامی از درجه ۳ به بالا نداشته، به علاوه طی دو سال منتهی به زمان انتخاب هیچگونه محکومیت انتظامی نداشته باشند.

ماده ۲- اداره فنی وزارت دادگستری هردو سال یکبار در بهمن ماه اسامی کارشناسان واجد شرایط هر حوزه را با توجه به ضوابط مذکور در ماده فوق تهیه می کند.

ماده ۳- کمیسیونی مرکب از رئیس کل دادگاه استان مرکز و رئیس کل دادگاه شهرستان تهران و مدیرکل قضایی و مدیرکل دفتر تشکیلات و بودجه و رئیس اداره فنی وزارت دادگستری پس از بررسی اداره فنی اسامی کارشناسان لازم مربوط به هر حوزه را تعیین می‌کند و اداره فنی قبل از پایان سال صورت اسامی آنان را به دادگاه اعلام می نماید.

ماده ۴-  هر یک از کارشناسان منتخب که محکومیت انتظامی پیدا کند از صورت مزبور حذف می‌شود ، و این حذف نام هم به وسیله اداره فنی به دادگاه های حوزه قضایی مربوط اعلام می گردد.

رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور(رای شماره ۵۶۷ تاریخ ۱۴ /۷/ ۱۳۷۱)

اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می شود محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی گردد تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق می گیرد تخلیه این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است . بنابراین رای شعبه پنجم دادگاه حقوقی یک اهواز که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود.

این رای بر طبق ماده ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ۱۳۷۷ برای دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

نظر مشورتی اداره حقوقی دادگستری

سوال آیا تعدیل اجاره بها در دعوای مالی است یا غیر مالی؟

نظر مشورتی  دعاوی راجع به افزایش اجاره بها مالی است، زیرا دادگاه مبلغ و میزان اجاره بها را پس از رسیدگی تعیین می کند وطبق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر از تاریخ دادخواست قابل اجرا است.

ماخذ تمبر دادخواست در این نوع دعاوی اگر بهای خواسته تعیین شده باشد به نسبت بهای خواسته و الا بر طبق ماده ۶۸۶ قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

 

رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور شماره ۴۲ مورخ ۲/ ۸/ ۱۳۵۱

نظر به اینکه شخصیت حقوقی شرکت تجاری از مدیران به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شده مستاجر شرکت است ، نه مدیران بنابراین هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزئا  یا کلاً از مستاجر شده و مورد اجاره را به شرکتی و خود مدیران باشد واگذار نماید انتقام به غیر تحقق یافته و نظر شعبه ۳۹ دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است.

این رای به موجب ماده ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

 

نظریه فقهای شورای نگهبان در مورد مواد ۴ و ۶ و ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

شورای محترم عالی قضایی

در مورد مشروعیت ماده ۴ و ۶ و ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد ۱۳۵۶ از شورای نگهبان استعلام شده بود ، موضوع در جلسه رسمی فقهای شورای نگهبان مطرح به شرح زیر با اکثریت آرا اظهارنظر شد.

اگر چه با دقت در نظریه مورخ ۲۹ /۹/ ۱۳۶۱ که از سوی شورای نگهبان طی نامه شماره ۶۷۸۲ جهت شورای عالی قضایی ارسال شده حکم مثل این موارد معلوم می شود، معذالک  خصوص ۳ ماده مورد سوال نیز مورد بحث و بررسی قرار گرفت و به این شرح اظهار نظر شد.

۱ – نظر به اینکه پس از انقضاء مدت اجاره تجدید و تعیین مال الاجاره شرعا منوط به توافق طرفین است ، ماده ۴ قانون مذکور مخالفت با موازی نشر است.

2-چون شرعاً تصرف مستاجر پس از انقضای مدت اجاره در عین مستاجر بدون اذن موجر جایز نیست و در صورتیکه تخلیه نمایند ،اجرت المثل مدتی را که بدون اذن او در تصرف داشته ضامن است اعم از اینکه از اجرت المسمی بیشتر یا کمتر باشد ماده ۶ قانون مذکور که اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی تعیین نموده شرعی نیست.

۳ -حصر درخواست تخلیه محل کسب به مواردی که در ماده ۱۵ تعیین شده مخالفت با موازین شرعی میباشد.

 

نظریه مشورتی اداره حقوقی دادگستری

آیا با تصویب قانون رابطه موجر و مستاجر در مجلس شورای اسلامی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به کلی نسخ شده است یا نه؟

قانون رابطه موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت تا موقعی که عدم مشروعیت آن از طرف شورای نگهبان اعلام نگردیده به قوت خود باقی بوده و قابلیت اجرا دارد.

وکیل سرقفلی وکیل حق کسب و پیشه وکیل سرقفلی وکیل حق کسب و پیشه وکیل سرقفلی وکیل حق کسب و پیشه وکیل سرقفلی  وکیل حق کسب و پیشه وکیل سرقفلی وکیل حق کسب و پیشه وکیل سرقفلی وکیل حق کسب و پیشه  وکیل سرقفلی حق کسب و پیشه تخلیه اماکن تجاری تخلیه مغازه واگذاری سرقفلی انتقال سرقفلی