تخلیه در شورای حل اختلاف

تخلیه در شورای حل اختلاف به رسیدگی به درخواست مالک برای بیرون‌کردن مستأجر از ملک، در چارچوب قانون، بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه گفته می‌شود. جهت رزرو وقت مشاوره با شماره 09126161121 تماس حاصل فرمائید.

تخلیه (به انگلیسی: Evacuation) به فرآیند خروج سریع و سازمان‌یافته افراد از یک منطقه یا مکان خطرناک به دلیل تهدیدات مختلف گفته می‌شود. این تهدیدات می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

انواع تخلیه:

1. تخلیه اضطراری (Emergency Evacuation):

   • در مواقع بحرانی مانند آتش‌سوزی، انفجار، نشت گازهای سمی، زلزله، سیل یا حملات تروریستی انجام می‌شود.

   • هدف: نجات جان افراد و انتقال آن‌ها به محل امن.

2. تخلیه پزشکی (Medical Evacuation یا Medevac):

   • انتقال بیماران یا مجروحان به مراکز درمانی در شرایط اضطراری (مثلاً با آمبولانس یا هلیکوپتر).

3. تخلیه نظامی (Military Evacuation):

   • خروج نیروهای نظامی یا غیرنظامیان از مناطق جنگی یا خطرناک.

4. تخلیه ساختمان (Building Evacuation):

   • مثلاً هنگام فعال شدن سیستم اعلام حریق در یک ساختمان اداری یا تجاری.

5. تخلیه شهری (Mass Evacuation):

   • در صورت بروز فجایع طبیعی (مثل طوفان، سونامی) یا بحران‌های گسترده، جمعیت زیادی از یک شهر یا منطقه تخلیه می‌شوند.

مراحل تخلیه:

• هشدار: اعلام خطر از طریق آژیر، پیام‌های اضطراری یا دستور مسئولان.

• خروج منظم: حرکت به سمت خروجی‌های ایمن (پله‌های اضطراری، درب‌های مخصوص).

• جمع‌آوری در نقطه امن: مثل پارکینگ یا میدان مشخص‌شده.

• بررسی حضور و غیاب: اطمینان از اینکه همه افراد خارج شده‌اند.

نکات مهم در تخلیه:

• آرامش خود را حفظ کنید.

• از آسانسور استفاده نکنید.

• به دستورات مسئولان ایمنی توجه کنید.

• مسیرهای تخلیه را از قبل بشناسید.

مهلت زمانی اجرای دستور تخلیه شورای حل اختلاف در قانون مشخص شده و معمولاً به شرح زیر است:

مهلت اجرای دستور تخلیه:

پس از صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف، اجرای آن ظرف 72 ساعت (3 روز) از زمان ابلاغ به مستأجر انجام می‌گیرد.

 شرایط و نکات مهم:

1. دستور تخلیه فوری معمولاً در مواردی صادر می‌شود که قرارداد اجاره رسماً تنظیم شده باشد (مثلاً در دفترخانه یا دارای کد رهگیری باشد).
2. برای اجرای دستور تخلیه، مستأجر 72 ساعت فرصت دارد ملک را تخلیه کند.
3. در صورت عدم تخلیه در این مهلت، اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی اقدام به تخلیه اجباری ملک می‌کند.

 توجه:

اگر قرارداد اجاره رسمی یا دارای کد رهگیری نباشد، دیگر نمی‌توان دستور تخلیه فوری گرفت و باید از طریق طرح دعوای تخلیه عادی در دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام شود که زمان‌برتر است.
دستور تخلیه چون حکم نیست، قابل تجدیدنظرخواهی هم نیست و به صورت فوری و قطعی اجرا می‌شود.

مراحل قانونی اجرای حکم (تخلیه ملک، پرداخت دین، تحویل مال و…) پس از قطعی شدن رأی دادگاه یا شورای حل اختلاف

 مرحله ۱: قطعی شدن حکم (فراهم کردن شرایط اجرا)

• پس از صدور حکم، ۲۰ روز فرصت اعتراض وجود دارد (در احکام غیرقطعی).

• پس از گذشت مهلت اعتراض یا رد فرجامخواهی، حکم قطعی محسوب میشود.

• محکوم‌له (خواهان) باید گواهی قطعیّت حکم را از دادگاه صادرکننده رأی دریافت کند.

مرحله ۲: درخواست اجرای حکم از دادگاه

• محکوم‌له با مراجعه به دایره اجرای احکام دادگاه، درخواست اجرای حکم را تسلیم میکند.

• مدارک مورد نیاز:

  • اصل حکم قطعی + گواهی عدم اعتراض

  • شناسنامه و کارت ملی

  • سند مالکیت (در دعاوی ملکی)

  • مشخصات محکوم‌علیه (نشانی، شماره تماس و…)

 مرحله ۳: ابلاغ اجراییه به محکوم‌علیه

• اجرای احکام به محکوم‌علیه اعلامیه اجراییه را ارسال میکند.

• این ابلاغ ممکن است از طریق:

  • اعلام به شخص محکوم‌علیه

  • الصاق به درب منزل یا محل کار

  • آگهی در روزنامه (اگر نشانی مشخص نباشد)

• در این مرحله، مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز تا ۱ ماه) برای اجرای داوطلبانه حکم داده میشود.

مرحله ۴: در صورت عدم اجرا: اقدامات قهری

الف) تخلیه ملک یا تحویل مال

• اگر محکوم‌علیه ملک را تخلیه نکند، مامور اجرا + نیروی انتظامی با تنظیم صورتجلسه، اقدام به تخلیه میکنند.

• اموال باقیمانده به خزانه دادگستری منتقل میشود.

ب) وصول طلب (در احکام مالی)

• اگر حکم مربوط به پرداخت پول باشد:

  • توقیف اموال (حساب بانکی، خودرو، ملک و…)

  • فروش اموال در مزایده و پرداخت به محکوم‌له

ج) جلب محکوم‌علیه (در صورت امتناع)

• اگر محکوم‌علیه از اجرای حکم خودداری کند، قرار جلب صادر میشود.

مرحله ۵: خاتمه اجرای حکم

• پس از اجرا، صورتجلسه نهایی تنظیم و به امضای طرفین یا مأمور اجرا میرسد.

• اگر محکوم‌علیه معترض باشد، میتواند در همان دادگاه صادرکننده رأی اعتراض کند.

 نکات کلیدی اجرای حکم

 هزینههای اجرا (کارشناسی، تخلیه، آگهی و…) معمولاً بر عهده محکوم‌علیه است.
اگر محکوم‌علیه معسر باشد، میتواند با ارائه مدارک، درخواست تقسیط یا تأخیر دهد.
در تصرف عدوانی، فرآیند اجرا سریع‌تر انجام میشود.

 توصیه:

• اگر محکوم‌علیه مقاومت کند، بهتر است با کمک وکیل یا مامور اجرا اقدام کنید.

• در صورت نیاز به فروش اموال توقیفی، حتماً از مراحل مزایده مطلع شوید.

دستور تخلیه فوری ملک در شورای حل اختلاف (شرایط، مراحل و اجرا)

 شرایط صدور دستور تخلیه فوری:

شورای حل اختلاف در موارد زیر می‌تواند بدون طی رسیدگی کامل، دستور تخلیه فوری صادر کند:

1. تصرف عدوانی (تصرف غیرقانونی بدون مجوز مالک یا مستأجر)

2. خطر تخریب فوری ملک (مثل ساخت‌وساز غیرمجاز در ملک دیگری)

3. استفاده غیرمجاز از ملک (مثل تبدیل مسکونی به کارگاه صنعتی)

4. پایان قرارداد اجاره و عدم تخلیه (در مواردی که تخلف واضح است)

 مراحل دریافت دستور تخلیه فوری:

۱. تقدیم درخواست اضطراری به شورا

• تنظیم درخواست تخلیه فوری با ذکر دلایل اضطراری (مثل تصرف عدوانی)

• ضمیمه کردن مدارک مثبته (سند مالکیت، تصاویر، شهادت شهود، گزارش کلانتری و…)

۲. بررسی فوری توسط شورا

• شورا ظرف ۲۴ تا ۷۲ ساعت درخواست را بررسی می‌کند.

• در صورت فوریت، قرار تأمینی (دستور موقت تخلیه) صادر می‌شود.

۳. ابلاغ دستور به متصرف

• دستور تخلیه فوری به متصرف عدوانی ابلاغ می‌شود.

• مهلت اجرا معمولاً بین ۲۴ ساعت تا ۷۲ ساعت است.

۴. اجرای دستور توسط نیروی انتظامی

• در صورت عدم تخلیه داوطلبانه، با حضور مأمورین اجرای احکام و کلانتری، ملک تخلیه می‌شود.

• صورتجلسه تخلیه تنظیم و ملک به مالک تحویل داده می‌شود.

 نکات مهم:

 این دستور موقتی است و باید حکم قطعی نیز گرفته شود.
اگر متصرف ادعای حقوقی دارد (مثل اجاره یا شراکت)، باید در دادگاه طرح دعوا کند.
در صورت اشتباه در صدور دستور، متصرف می‌تواند اعتراض کند.

مدارک لازم برای درخواست تخلیه فوری:

• اصل و کپی سند مالکیت

• تصاویر و مستندات از تصرف غیرقانونی

• گواهی پایان قرارداد اجاره (در مورد مستأجر)

• شهادت شهود یا گزارش کلانتری

 مدت زمان کل فرآیند:

• صدور دستور فوری: ۱ تا ۳ روز

• اجرای حکم: ۲۴ ساعت تا ۱ هفته (در صورت نیاز به نیروی انتظامی)

 توصیه:

• اگر ملک شما به صورت غیرقانونی تصرف شده، سریعاً به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.

• در صورت نیاز به مشاوره فوری، با وکیل متخصص امور ملکی تماس بگیرید.

نحوه تنظیم دادخواست تخلیه ملک در شورای حل اختلاف

1- عنوان دادخواست:

“درخواست صدور حکم به تخلیه ملک واقع در [آدرس دقیق ملک] و الزام خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف”

2- مشخصات طرفین:

• مشخصات کامل خواهان (مالک)

• نام و نام خانوادگی

• شماره ملی

• نشانی دقیق

• شماره تماس

• مشخصات خوانده (متصرف)

• هرگونه اطلاعات موجود از متصرف

3- دلایل و مستندات قانونی:

• ذکر دقیق موضوع تصرف غیرمجاز
• اشاره به مواد قانونی مربوطه از جمله:

• ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی (تصرف عدوانی)

• مواد 690 و 691 قانون مجازات اسلامی (تصرف غیرقانونی)

4- تقاضاها:

• تخلیه فوری ملک
• پرداخت اجرت المثل از تاریخ تصرف تا تخلیه
• تحمیل کلیه هزینه های دادرسی به خوانده

5- ضمائم:

✓ تصویر سند مالکیت
✓ کپی شناسنامه و کارت ملی
✓ مدارک اثباتی تصرف غیرمجاز (عکس، فیلم، شهادت نامه)
✓ رسید پرداخت هزینه دادرسی

نکات مهم:

1. دادخواست باید در سه نسخه تنظیم شود

2. امضای ذیل تمام صفحات الزامی است

3. در صورت نیاز به وکیل، وکالتنامه باید ضمیمه شود

4. هزینه دادرسی بر اساس ارزش ملک محاسبه می شود

نمونه شروع دادخواست:

“ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام محل]
با سلام،
بدین وسیله به استناد [مواد قانونی] تقاضای محکومیت خوانده به [موارد درخواستی] را دارم. دلیل این درخواست [شرح مختصر دلایل] می باشد…”

ماده قانونی مربوط به دستور تخلیه فوری، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ آمده است.

ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ :

ماده ۳:

هرگاه مدت اجاره منقضی شده و مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند و یا در مواردی که در این قانون اجاره فسخ شده تلقی می‌شود و مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع نماید، موجر می‌تواند طبق مقررات این قانون درخواست صدور دستور تخلیه نماید.
مقام قضایی (رییس شورای حل اختلاف) مکلف است پس از احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه را ظرف مدت یک هفته صادر نماید.
این دستور پس از ابلاغ به مستأجر، ظرف مدت ۳ روز قابل اجراست.

 

رایطی که ماده ۳ برای صدور دستور تخلیه فوری مقرر کرده:

1. قرارداد اجاره به صورت رسمی یا دارای کد رهگیری باشد.
2. مدت اجاره به پایان رسیده باشد یا موارد قانونی فسخ (مثل عدم پرداخت اجاره) رخ داده باشد.
3. موجر، مدارک مالکیت و اجاره را ارائه دهد.
4. مستأجر از تخلیه خودداری کند.

نکته مهم:

اگر قرارداد اجاره ففاقد کد رهگیری یا رسمی نباشد، ماده ۳ قابل اجرا نیست و باید با دادخواست تخلیه عین مستأجره اقدام شود، که زمان‌بر و دارای رسیدگی قضایی است.

قانون جدید تخلیه مستأجر (بر اساس آخرین اصلاحات قانونی – ۱۴۰۳)

 شرایط جدید تخلیه مستأجر

1. پایان قرارداد رسمی:

   • اگر قرارداد رسمی باشد و تاریخ پایان مشخص داشته باشد، مالک می‌تواند پس از اتمام قرارداد، درخواست تخلیه کند.

   • مستأجر ۱۰ روز پس از اتمام قرارداد فرصت دارد ملک را تخلیه کند.

2. تخلیه با ارائه نیاز مالک (ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر):

   • مالک می‌تواند با اثبات نیاز فوری شخصی (مانند نیاز به سکونت خود یا فرزندان) درخواست تخلیه کند.

   • نیاز مالک باید واقعی و فوری باشد و در دادگاه اثبات شود.

3. تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره:

   • اگر مستأجر ۳ ماه متوالی اجاره را پرداخت نکند، مالک می‌تواند درخواست تخلیه کند.

   • مستأجر ۱ ماه فرصت دارد بدهی را پرداخت کند، در غیر این صورت حکم تخلیه صادر می‌شود.

4. تخلیه به دلیل استفاده غیرقانونی:

   • اگر مستأجر از ملک برخلاف قرارداد (مثلاً تبدیل مسکونی به تجاری) استفاده کند، مالک می‌تواند درخواست تخلیه فوری دهد.

 مراحل قانونی درخواست تخلیه مستأجر

1. ارسال اظهارنامه رسمی:

   • مالک باید ۱۵ روز قبل از مراجعه به دادگاه، اظهارنامه رسمی برای مستأجر بفرستد.

2. طرح دعوا در شورای حل اختلاف یا دادگاه:

   • مالک باید با مدارک (قرارداد اجاره، سند مالکیت، اظهارنامه) به شورای حل اختلاف مراجعه کند.

3. رسیدگی و صدور حکم:

   • دادگاه حداکثر ۱ ماه پس از بررسی، حکم تخلیه صادر می‌کند.

   • مستأجر ۲۰ روز فرصت اعتراض دارد.

4. اجرای حکم:

   • اگر مستأجر تخلیه نکند، مامور اجرای احکام با نیروی انتظامی ملک را تخلیه می‌کند.

 استثنائات و شرایط خاص

 مستأجر سالخورده یا بیمار ممکن است مهلت بیشتری بگیرد.
اگر مستأجر معسر باشد (توان پرداخت اجاره را نداشته باشد)، دادگاه ممکن است مهلت دهد.
در مناطق محروم، ممکن است قوانین تسهیل‌تری اعمال شود.

 نکات مهم برای مالکان

 قرارداد اجاره حتماً باید رسمی باشد تا شانس موفقیت بیشتر شود.
اگر مستأجر خود را معرفی نکند، مالک می‌تواند با کمک کلانتری ملک را تخلیه کند.
هزینه‌های دادرسی بر عهده مستأجر متخلف است.

بعد از اینکه حکم تخلیه (نه دستور تخلیه فوری) از شورا یا دادگاه گرفته شد، هنوز کار تمام نشده؛ بلکه باید برای اجرای حکم اقدام کنی. در ادامه، مراحل دقیق و عملیاتی بعد از گرفتن حکم تخلیه را برایت توضیح می‌دهم:

 

 مراحل بعد از گرفتن حکم تخلیه:

1. اطمینان از قطعیت حکم

اگر حکم تخلیه قابل اعتراض باشد (مثلا از شورای حل اختلاف صادر شده و خوانده غیابی حضور نداشته)، باید:

یا مهلت اعتراض (۲۰ روز) تمام شود،
یا شخص محکوم‌علیه (مستأجر) اعلام کند که اعتراضی ندارد.

تا زمانی که حکم قطعی نشود، نمی‌توان آن را اجرا کرد.

2. درخواست صدور اجراییه

پس از قطعی شدن حکم، باید:

به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا دادگاه صادرکننده حکم مراجعه کنی،
و درخواست صدور اجراییه بدهی.

این درخواست را می‌توان از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا حضوری در اجرای احکام ثبت کرد.

3. ابلاغ اجراییه به مستأجر

اجراییه به محکوم‌علیه (مستأجر) ابلاغ می‌شود.
از تاریخ ابلاغ، او ۱۰ روز مهلت دارد ملک را تخلیه و تحویل دهد.

4. اقدام برای اجرای حکم (در صورت عدم تخلیه)

اگر مستأجر در مهلت ۱۰ روزه تخلیه نکرد:

اجرای احکام، با درخواست موجر و با دستور مقام اجرا، اقدام به تخلیه اجباری می‌کند.
در صورت نیاز، نیروی انتظامی برای حفظ نظم همراهی می‌کند.
اگر مستأجر در ملک حضور نداشته باشد، وسایل او در حضور مأمور و صورت‌جلسه جمع‌آوری و تحویل او داده می‌شود یا در جای امن نگهداری می‌شود.

5. تحویل ملک به موجر

پس از تخلیه، ملک با صورت‌جلسه رسمی به مالک (موجر) تحویل داده می‌شود.

« با تشکر از وقتی که برای مطالعه این مطلب قرار دادید، شما می توانید با استفاده از قسمت نظرات سوالات حقوقی خود را مطرح کنید تا ما در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگو شما باشیم ».