تسلیم و تحویل مبیع
تسلیم و تحویل مبیع یکی از تعهدات قراردادی بسیار مهم و اساسی در معاملات بوده که گاها با مشکل مواجه شده و به تحقق نمیپیوندد جهت مشاوره حقوقی رایگان با وکیل پایه یک دادگستری با شماره۰۹۱۲۶۱۶۱۱۲۱ تماس حاصل فرمایید.
نشانی دفتر وکالت ما :
تهران – میدان فردوسی – بطرف میدان انقلاب – کوچه نیایی – پلاک ۷ ممیز یک – دفتر وکالت و مشاوره حقوقی رایگان
یکی از مراحل مهم هر معامله ای تحویل صحیح و قانونی آن مال (منقول : خودرو – موبایل – موتور – دوچرخه و.. یا غیر منقول : زمین – خانه – وسایل و ابزارالات مختص کشاورزی و…) به خریدار ، این رکن از مراحل اساسی و مهمی است که اگر به درستی انجام نشود فرد خریدار میتواند کلیه خسارات خود را از مراجع قضایی مطالبه کند و یا اینکه به کل درخواست فسخ و ابطال آن معامله که در اصطلاح حقوقی بیع نامیده میشود کند .
تسلیم مبیع چیست ؟
تسلیم مبیع به معنای واگذاری و تحویل مال مورد معامله (مبیع ) از طرف بایع (فروشنده ) به خریدار (مشتری ) می باشد .
این تحویل مال یا کالا باید به نحوی باشد که مشتری پس از تحویل آن به خود امکان تصرف مالکانه و اختیارات تام در استفاده از کلیه امکانات و مزایای ان را داشته باشد .
مطابق با ماده 362 و به خصوص بند سوم آن که بیان کننده تسلیم مبیع به خیدار می باشد ، فروشنده ملزم به تحویل مبیع است .
ماده 362 قانون مدنی :
- به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.
- عقد بیع، بایع راضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد.
- عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید.
- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.
_ همچنین ماده 367 قانون مدنی درمورد شرایط و ویژگی نحوه تسلیم مبیع چنین بیان میکند :
تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع .
در توضیح کامل تر این ماده قبض ( تحویل گرفتن ) مال اگر همراه با تسلط و اختیار کامل خریدار نباشد صحیح نیست و عرفا مال یا مبیع چنان باید در اختیار مشتری قرار گیرد که او تسلط کامل از آن داشته باشد .
همچنین در مواد 370 الی 379 قانون مدنی در مورد زمان تسلیم ، مکان و هزینه تسلیم مبیع نکات مهمی را بیان میکند که به خریداران این کمک را در ایجاد شرایط صحیح قانونی برای قبض و تسلط کامل به مال خود را داشته باشند .
ماده 370قانون مدنی : اگر طرفین معامله برای تسلیم و تحویل مبیع موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد .
صراحتا در این ماده بیان میدارد که خریدار و فروشنده می بایست زمان تحویل مبیع را مشخص نمایند و همچنین بیان میدارد فرد خریدار به صرف پرداخت ثمن معامله ( هزینه یا وجه معامله ) نمیتواند در آن تصرف نماید بلکه در موعد مقرر در بیع نامه حق مطالبه مال و تصرف را میتواند داشته باشد .
ماده 371قانون مدنی :
در بیعی که موقوف به اجازه مالک است قدرت بر تسلیم در زمان اجازه معتبر است .
در این ماده نیز در مورد زمان و اجازه تصرف از طرف فروشنده یا بایع بیان میدارد که این امر تسلیم محقق نمی شود ولو به اجازه مالک (بایع ) .
ماده 372 قانون مدنی :
اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم و تحویل مبیع داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.
در این ماده در مورد خود مسئله قدرت و اختیار تسلیم صحبت میشود در بعضی مواقع مالک ملک خود را به اجاره داده است و از مدت اجاره ان نیز 10ماهی باقی مانده در این مدت مالک قصد به فروش ملک میکند و آن را به خریداری میفروشد.
این اقدام او با سپری شدن کلیه این موارد دلیل بر قبض و تسلیم مبیع نیست و صرفا به دلیل فروش ملک و مالک بودن فروشنده اختیار تصلیم مبیع با مستاجری می باشد که 10ماه از مدت اجاره بها اش باقی مانده است .
ماده 373 :
اگر مبیع قبلا در تصرف مشتری بوده باشد محتاج به قبض جدید نیست و همچنین است در ثمن .
در این ماده نیز به شرایطی اشاره دارد که مال در تصرف مشتری هست و یا مبلقی از قبل ها در ید فروشنده می باشد وطبق توافقاتی که بین خریدار و فروشنده ایجاد میشود بیعی صورت میپذیرد و به امضاء دو طرف انجام میشوند.
در این حالت به دلیل اینکه قبض از قبل صورت پذیرفته نیاز به تسلیم مال نیست .
ماده 374 :
در حصول قبض اذن بایع شرط نیست و مشتری میتواند مبیع را بدون اذن قبض کند.
ماده 376 قانون مدنی : در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود
قبض و تصرف مال از حقوق عینی خریدار میباشد و اگر او درمورد تسلیم و تحویل مبیع همکاری نکند خریدار میتواند قانونا در از مراجع قضایی درخواست نماید .
پس از اثبات مالکیت خود و محقق شدن در مراجع قضایی میتواند اجرت المثل و خساراتی که در اثر عدم تحویل مبیع بر او ایجاد شده است را مطالبه کند .
ماده 375 قانون مدنی درمورد محل تحویل و تسلیم مبیع و نحوه تعیین آن چنین بیان میدارد :
مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر این که عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.
یعنی محل تسلیم در سه حالت:
- محل وقوع بیع
- عرفا محل خواصی برای تسلیم تعیین شده باشد.
- 3-در مبایعه نامه و یا شفاها نسبت به محل تسلیم مبیع توافقاتی شده باشد .
ماده 377 قانون مدنی :
هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
در این ماده نیز از حق دوطرف نسبت به عدم تحویل ثمن یا مبیع از طرف هر دو طرف خریدار و فروشنده بیان میدارد که این قضیه کاملا شرطی می باشد مگر اینکه در مبایعه نامه یا توافق نامه در مورد زمان تحویل ثمن یا مبیع تاریخ خاصی مشخص شود.
که در این صورت آن تاریخ مقدم می باشد و این شرط از آن دسته از شرایطی می باشد که اگر به آن عمل نشود میتواند معامله را از بین ببرد .
ماده 378 :
گر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار .
در این ماده نیز عدم تحویل و تسلیم ثمن دلیلی برای فسخ قرارداد بیان شده است .
ماده 379 قانون مدنی :
اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثمن ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند بایع حق فسخ خواهد داشت. و اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند مشتری حق فسخ دارد.
در این ماده نیز در مورد حق فسخ دوطرف برای مشتری و بایع (فروشنده) بیان میدارد و اگر هرکدام به شرط خود عمل نکند برای او حق فسخ معامله و مطالبه ضرر و زیان نماید .
انواع بیع :
پس از توضیحات فوق یکسری ابهاماتی در مورد خیارات و موجل و انواع بیع ایجاد میشود که لازم است بدانیم چند نوع بیع وجود دارد .
انواع بیع عبارتند از :
- 1-بیع مطلق یا بیع قطعی 2-بیع موجل 3-بیع کالی به کالی 4-بیع معاوضه یا مضایقه 5- بیع حال یا نقد 6- بیع سلف یا سلم 7- بیع نسیه 8-بیع سلف یا سلم 9-بیع معاطات -10بیع غرری 11-بیع صرف 12-بیع کلی 12-بیع محاباتی 13-بیع تولیه 14-بیع مرابحه 15-بیع مساومه
بیع مطلق یا قطعی :
به عقد بیعی که بدون هیچ شرطی ذکر شود بیع مطلق یا قطعی گفته میشود .
بیع شرط یا خیاری :
در این بیع بایع یا خریدار بین خود شرایطی را در خصوص زمان و محل وقوع بیع و تسلیم آن ایجاد میکنند به این نوع بیع بیع شرط یا خیاری می گویند در این نوع بیع بین طرفین حق فسخ ایجاد میشود .
بیع موجل :
عقد بیعی می باشد که در ان تسلیم مبیع و پرداخت ثمن دارای مدت زمان مشخصی می باشد .
بیع حال یا نقد :
در این نوع از بیع پرداخت ثمن (پول ) و تحویل و تسلیم مبیع در همان لحظه انجام میشود و اجل یا مدت زمان مشخص یا شرط خاصی وجود ندارد و ثمن معامله نقدا پرداخت میشود و بایع نیز مبیع را در لحظه تسلیم مشتری میکند .
بیع سلف یاسلم:
یکی از اقسام بیع موجل می باشد که در این نوع بیع ثمن در همان لحظه و حال پرداخت میشود ولی تسلیم و تحویل مبیع در یک تاریخ مشخص شده موجل میشود تا تحویل گردد.
بیع نسیه :
در این نوع بیع برخلاف بیع تسلم مبیع درحال تحویل یا تسلیم مشتری میشود اما ثمن یا بخشی از آن به تاریخ دیگری موجل می شود به این نوع از بیع نسیه گفته میشود .
بیع معاوضه یا مضایقه :
در این نوع از بیع مبیع و ثمن آن در نقش کالا می باشند که بایکدیگر معاوضه میشوند ودر قالب بیع این اقدامات به انجام میرسد .
بیع معاطات :
این بیع همان داد و ستد می باشد که در ان لفظ ایجاب و قبول رد و بدل نمی شود .
بیع غرری :
در بیع غرری مشتری از اوصاف معامله و مقدار آن و همچنین ذات مورد معامله اطلاع کامل ندارد و دچار فریب میشود در این نوع از بیع به جهت جهل و عدم اطلاع صحیح معامله یا بیع باطل میشود .
بیع صرف :
نوعی از عقد می باشد که یک طرف آن بیع طلا و در طرف دیگیر آن بیع نقره است و هیچ تفاوتی نیز بین این که کدام طلا باشد و کدام نقره نیست فقط چیزی که مهم است قبض (گرفتن) است که شرط اساسی این کار است و باعث صحت آن عقد بیع میشود.
بیع کلی :
این نوع از بیع نیز از آن دسته از عقد ها می باشد که توصیفات مبیع کاملا مشخص می باشد و ابهامی در ان نیست .
بیع محاباتی :
در این نوع از بیع اختلاف بین مبیع و ثمن آن وجود دارد و با اطلاع کامل طرفین انجام میشود و طرفین با اختیار خود این اختلافات را میپذیرند در این نوع از بیع به جهت موجود بودن اطلاع و آگاهی معامله از صحت کامل خود برخوردار است و دچار خیار غبن ( بطلان ) نمی شود .
بیع تولیه :
این عقد از اقسام بیع می باشد که در آن بایع با آگاهی کامل نسبت به ارزش بهای مال مورد معامله و همچنین کلیه هزینه هایی که برای آن انجام داده است از مشتری یا خریدار قصد گرفتن ثمن معامله را میکند به این نوع از بیع که به اطلاع کامل مشتری نیز لازم است برسد و اواز قصد بایع اطلاع کامل داشته باشد بیع تولیه گفته میشود .
بیع مسامحه :
در این نوع از بیع بایع و مشتری که از طرفین این عقد می باشد و این نوع عقد نیز بیشتر در عرصه بین الملل انجام میشود توافق میکنند که در ازای میزان سودی که از معامله ای انجام میشود و پرژه کسب میکند به صورت مستمر به بایع بپردازند این نوع از عقد بیع را مسامحه میگویند .
بیع مساومه :
در این نوع از بیع بایع قیمت تمام شده خود را به مشتری نمی گوید و بلکه با او بر قیمت مشخصی توافق میکنند این نوع از عقد بیع را که ثمن آن به صورت کاملا توافقی ایجاد شده است و عرف و نظر کارشناسی نمی تواند درآن دخیل باشد بیع مساومه گویند .
بیع مرابحه :
در این نوع از عقد بیع بایع قیمت اصلی مال را به مشتری میگوید و او اطلاع کامل از این نوع عقد دارد اما توافق میکنند که با یه درصد افزایش سودی در ثمن معامله بیع انجام رسانند .
بیع مواضعه :
در این نوع از بیع بایع مال را به قیمتی کمتر از ارزش واقعی و تمام شده اش با اعلام به خریدار آن اقدام به انعقاد عقد میکند .
تسلیم مبیع در مال منقول و غیر منقول :
تسلیم مبیع، چه مال منقول باشد چه غیر منقول، از تعهدات اصلی فروشنده در عقد بیع است.
با این حال، نحوه و مصادیق تسلیم در این دو نوع مال متفاوت است. در ادامه، به بررسی حالات مختلف تسلیم مبیع در اموال منقول و غیر منقول می‌پردازیم:
الف) تسلیم مبیع در اموال منقول:
اموال منقول، به اموالی گفته میشود که قابلیت جابجایی و انتقال از محلی به محل دیگر را دارند، بدون اینکه به خود مال یا محل آن آسیبی وارد شود (مانند خودرو، کالا، پول و…). تسلیم و تحویل مبیع در این نوع اموال معمولاً به صورت فیزیکی و با روش‌های زیر انجام میشود:
- تسلیم یدی (تحویل فیزیکی):
رایج‌ترین شکل تسلیم در اموال منقول، تحویل مستقیم و فیزیکی مبیع به خریدار است. فروشنده مال را در اختیار خریدار قرار می‌دهد و خریدار آن را تحویل می‌گیرد.
مثال: تحویل دادن یک گوشی موبایل، یک کتاب، یک لباس یا یک خودرو به خریدار.
- تسلیم از طریق واسطه:
در مواردی، تسلیم مال منقول از طریق یک شخص ثالث (مانند متصدی حمل و نقل) انجام میشود. در این صورت، تحویل مال به واسطه، به منزله تسلیم به خریدار محسوب میشود.
مثال: ارسال کالا از طریق پست یا باربری.
- تسلیم از طریق قبض رسید یا کلید:
در برخی موارد، برای اثبات تسلیم، فروشنده قبض رسید تحویل کالا یا کلید مال را به خریدار می‌دهد.
مثال: تحویل کلید خودرو، رسید انبار برای کالاهای موجود در انبار.
- تسلیم از طریق نشان دادن (اشاره):
در مواردی که مبیع بزرگ و سنگین است و جابجایی آن دشوار است، فروشنده با نشان دادن مبیع، آن را به تصرف خریدار در می‌آورد.
مثال: نشان دادن یک گله گوسفند در مراتع.
- تسلیم از طریق در اختیار قرار دادن:
در مواردی، تسلیم مال منقول به این صورت است که فروشنده، مال را در مکانی خاص (محل توافق‌شده یا محل استقرار کالا) در اختیار خریدار قرار می‌دهد، به نحوی که خریدار بتواند به آن دسترسی داشته باشد.
مثال: قرار دادن کالا در انبار خریدار.
ب) تسلیم مبیع در اموال غیر منقول:
اموال غیر منقول، به اموالی گفته میشود که قابلیت جابجایی و انتقال از محلی به محل دیگر را ندارند (مانند زمین، ساختمان، آپارتمان و…). تسلیم در این نوع اموال معمولاً به صورت غیر فیزیکی و با روش‌های زیر انجام میشود:
- تسلیم و تحویل مبیع از طریق تخلیه:
فروشنده، مال غیر منقول (مثل خانه یا مغازه) را از متصرفات خود تخلیه میکند و آن را در اختیار خریدار قرار می‌دهد.
تخلیه مستأجر از خانه و تحویل آن به خریدار.
- تسلیم از طریق در اختیار قرار دادن:
فروشنده، مال غیر منقول را به نحوی در اختیار خریدار قرار می‌دهد که خریدار بتواند از آن استفاده کند.
مثال: دادن کلید خانه به خریدار، فراهم کردن امکان تصرف در زمین.
- تسلیم از طریق ثبت سند
توضیح: در مورد املاک ثبت شده، تسلیم نهایی معمولاً با انتقال رسمی سند مالکیت در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود.
مثال: انتقال سند آپارتمان در دفترخانه.
- تسلیم از طریق تحویل مدارک:
در برخی موارد، تسلیم مال غیر منقول با تحویل اسناد و مدارک مربوط به آن انجام میشود.
مثال: تحویل سند مالکیت، پروانه ساختمان، پایان کار و سایر مدارک مربوطه.
- تسلیم با واگذاری حقوق تصرف:
در مواردی که فروشنده حق تصرفی بر مال غیر منقول دارد (مانند حق انتفاع)، تسلیم با واگذاری این حقوق به خریدار انجام می شود.
مثال: واگذاری حق انتفاع از یک باغ.
نکات مهم:
ماده 367 قانون مدنی: “تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری بنحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات در آن باشد.” این ماده تعریف کلی تسلیم را بیان می کند.
زمان تسلیم: زمان تسلیم معمولاً در قرارداد بیع مشخص میشود. اگر زمانی تعیین نشده باشد، عرف و عادت حاکم است.
مکان تسلیم: مکان تسلیم نیز باید در قرارداد مشخص شود. اگر تعیین نشده باشد، محل وقوع مال مورد معامله، محل تسلیم در نظر گرفته میشود.
هزینه‌های تسلیم: هزینه‌های مربوط به تسلیم و تحویل مبیع معمولاً بر عهده فروشنده است، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد.
تکلیف مبیع قبل از تسلیم: تا زمانی که مبیع تسلیم نشده است، مسئولیت حفظ و نگهداری آن بر عهده فروشنده است.
تسلیم ناقص: اگر فروشنده، مبیع را به طور ناقص یا معیوب تسلیم کند، خریدار حق دارد از انجام تعهدات خود امتناع کند یا از خیارات قانونی خود استفاده کند.
درصورت عدم تسلیم مبیع چه باید کرد:
بسیار خوب، در صورتی که فروشنده از تسلیم مبیع خودداری کند، خریدار حقوق و راهکارهای قانونی متعددی دارد که در ادامه به تفصیل به آن‌ها می‌پردازیم:
- مطالبه اجبار فروشنده به تسلیم مبیع:
توضیح: اولین و اصلی‌ترین حق خریدار، الزام فروشنده به انجام تعهد خود مبنی بر تسلیم و تحویل مبیع است. این کار از طریق دادگاه انجام میشود.
اقدامات لازم:
تنظیم اظهارنامه: ابتدا باید یک اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال شود و از او خواسته شود تا مبیع را در موعد مقرر تسلیم کند.
طرح دادخواست: اگر فروشنده به اظهارنامه پاسخ ندهد یا همچنان از تسلیم مبیع خودداری کند، خریدار میتواند با مراجعه به دادگاه صالح، دادخواستی مبنی بر الزام فروشنده به تسلیم مبیع تنظیم و تقدیم نماید.
اثبات مالکیت: خریدار باید با ارائه مدارک مثبته (مانند مبایعه‌نامه) مالکیت خود بر مبیع را به دادگاه ثابت کند.
اجرای حکم: پس از صدور حکم قطعی به نفع خریدار، وی میتواند با مراجعه به واحد اجرای احکام دادگستری، اجرای حکم را پیگیری کند. در صورت عدم همکاری فروشنده، دادگاه میتواند از طریق مأموران خود نسبت به تحویل مبیع به خریدار اقدام کند.
فسخ قرارداد بیع:
توضیح: اگر الزام فروشنده به تسلیم و تحویل مبیع به هر دلیلی (مثل عدم امکان دسترسی به مبیع یا عدم تمایل خریدار) ممکن نباشد، خریدار میتواند قرارداد بیع را فسخ کند.
شرایط فسخ: عدم ایفای تعهد فروشنده (عدم تسلیم مبیع) یکی از موارد قانونی فسخ قرارداد است. همچنین، ممکن است در قرارداد بیع، خیار فسخ به دلیل عدم تسلیم مبیع برای خریدار پیش‌بینی شده باشد.
اقدامات لازم:
اعلام فسخ: خریدار باید مراتب فسخ قرارداد را به صورت رسمی (از طریق اظهارنامه یا دادخواست) به فروشنده اعلام کند.
مطالبه ثمن: پس از فسخ قرارداد، خریدار حق دارد مبلغ پرداختی بابت ثمن معامله را از فروشنده پس بگیرد.
. مطالبه خسارت:
توضیح: در صورتی که عدم تسلیم مبیع توسط فروشنده، موجب ورود خسارت به خریدار شده باشد، خریدار میتواند علاوه بر الزام به تسلیم یا فسخ قرارداد، جبران خسارات وارده را نیز از فروشنده مطالبه کند.
انواع خسارات:
– خسارت تاخیر در تسلیم: خساراتی که به دلیل تأخیر در تحویل مبیع به خریدار وارد میشود.
– خسارات ناشی از عدم امکان استفاده از مبیع: خساراتی که به دلیل عدم امکان استفاده از مبیع به خریدار وارد میشود (مانند از دست دادن فرصت سودآوری).
– خسارات وارده به سایر اموال: در مواردی ممکن است عدم تحویل مبیع باعث ورود خسارت به سایر اموال خریدار شود.
– اثبات خسارت: خریدار باید وقوع خسارت، میزان آن و رابطه سببیت بین عدم تسلیم مبیع و خسارات وارده را به دادگاه ثابت کند.
- استفاده از خیارات قانونی:
در قانون مدنی ایران، برای خریدار خیارات متعددی پیش‌بینی شده است که در صورت وجود شرایط آن‌ها، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند.
خیارات:
1- خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار ثمن را به طور کامل پرداخت کرده باشد و فروشنده از تحویل مبیع خودداری کند، خریدار میتواند از این خیار استفاده کند.
2- خیار تخلف شرط: اگر در قرارداد بیع، شرطی مبنی بر تحویل مبیع در موعد مشخص شده باشد و فروشنده از آن تخلف کند، خریدار میتواند از این خیار استفاده کند.
3- سایر خیارات: بر اساس شرایط و ماهیت مبیع، ممکن است خیارات دیگری نیز قابل اعمال باشد.
**نکات مهم:*
حفظ مدارک: خریدار باید تمام مدارک مربوط به معامله (مانند مبایعه‌نامه، رسیدهای پرداخت، مکاتبات با فروشنده) را به دقت نگهداری کند.
پیگیری به موقع: برای جلوگیری از مرور زمان و از بین رفتن احتمالی حقوق خود، خریدار باید پیگیری‌های قانونی را در اسرع وقت انجام دهد.
توافق با فروشنده: در برخی موارد، بهتر است پیش از طرح دعوا، سعی شود با فروشنده به توافق رسید.
ضرورت تنظیم صورتجلسه تنظیم مبیع و تصرف مورد معامله :
تنظیم صورتجلسه تنضیم مبیع و تصرف مورد معامله یکی از مراحل مهم در فرآیند خرید و فروش اموال، به ویژه در زمینه املاک و مستغلات است. این صورتجلسه به سبب نیازهای حقوقی و عملیاتی ایجاد میشود و مزایای متعددی دارد که در زیر به برخی از آن‌ها اشاره میشود:
- ثبت شفافیت حقوقی :
– صورتجلسه به عنوان یک سند رسمی، حقوق و تعهدات طرفین (فروشنده و خریدار) را به وضوح مشخص میکند.
– این مدرک میتواند در مواقع اختلاف به عنوان یک شواهد قانونی معتبر مورد استناد قرار گیرد.
- مستندسازی فرآیند تسلیم:
– با تنظیم صورتجلسه، مراحل تسلیم مبیع و تصرف به طور رسمی ثبت میشود.
– این اطلاعات میتواند نشان دهد که تسلیم در چه زمانی و تحت چه شرایطی انجام شده است و به تضمین انتقال مالکیت کمک میکند.
- تعیین شروط و توافقات:
در صورتجلسه می‌توان شروط خاصی که میان طرفین توافق شده است (مانند زمان تحویل، شرایط خاص تحویل و …) را ثبت کرد.
– این ثبت رسمی میتواند از سوءتفاهم‌ها و اختلافات آینده جلوگیری کند.
- حفظ منافع هر دو طرف:
صورتجلسه میتواند به شفافیت در خصوص حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در هنگام تسلیم و تصرف کمک کند.
– در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، دیگری میتواند از این سند برای پیگیری حقوق خود استفاده کند.
- مستند سازی وضع موجود:
صورتجلسه میتواند وضعیت موجود ملک یا مورد معامله را به بودجه گزارش دهد.
ارائه مدارک و مستندات برای وضعیت موجود میتواند در کاهش تحولات پس از انتقال کمک کند، به ویژه در مواردی که خریدار نیاز به درخواست وام از بانک یا مؤسسات مالی دارد.
- کاهش ریسک‌های قانونی:
تنظیم صورتجلسه میتواند به کاهش ریسک‌های قانونی ناشی از عدم تسلیم یا عدم تصرف به موقع کمک کند.
– با داشتن این مستند، طرفین می‌توانند با اطمینان بیشتری از حقوق قانونی خود دفاع کنند.
- مستندسازی رسیدگی به شکایات:
صورتجلسه میتواند به عنوان مبنای مستند برای شکایات احتمالی در آینده قرار گیرد.
– یعنی اگر طرفی از شرایط معامله یا تسلیم راضی نباشد، میتواند به آن استناد کند.
- تسهیل انتقال مالکیت:
– در موارد مرتبط با املاک، صورتجلسه میتواند به فرآیند ثبت رسمی انتقال مالکیت کمک کند.
– این امر به تسریع در فرآیند اداری مرتبط با ثبت مالکیت و بهره‌برداری از ملک کمک میکند.
نکات پایانی:
– توجه به جزئیات: هنگام تنظیم صورتجلسه، از دقت در ذکر جزئیات (زمان، مکان، طرفین، شرایط و …) اطمینان حاصل شود.
– شهادت شاهدان: در صورت امکان، می‌توان از شاهدان معتبر برای امضای صورتجلسه بهره برد تا اعتبار آن افزایش یابد.
– تنظیم در دو نسخه: بهتر است صورتجلسه در دو نسخه تنظیم شود که هر یک از طرفین یک نسخه را در اختیار داشته باشند.
در نهایت، صورتجلسه تنضیم مبیع و تصرف، ابزاری بسیار کارآمد برای حفظ حقوق طرفین در معاملات است و میتواند از بروز مشکلات آینده جلوگیری کند. بنابراین، توصیه میشود که این مرحله به دقت و با رعایت اصول قانونی انجام پذیرد.
نمونه رای وحدت رویه درخصوص الزام به تحویل مبیع :
نمونه دادنامه تسلیم و تحویل مبیع
در خصوص دعوی آقای م.ح. فرزند ح. با وکالت آقای م.ح. به طرفیت الف. ق. فرزند ن. به خواسته صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل مبیع مبایعه نامه عادی مورخ ۱۷/۱۱/۹۱ (یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ۹۴۶/۶۹۲۸ بخش ۲ تهران واقع در ترکمنستان) به انضمام هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل. خوانده از حضور در جلسه دادرسی امتناع و لایحه رأی نیز ارائه ننموده است.
دادگاه نظر به اینکه حسب قرارداد عادی، موضوع خواسته خواهان مال غیرمنقول است و تحویل مال غیرمنقول در واقع نوعی خلع ید و انتزاع ید خوانده از مال غیرمنقول محسوب می شود و به موجب رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۸۳ هیئت عمومی دیوان عالی کشور و همچنین مواد ۴۸ و ۴۷،۴۶ از قانون ثبت اسناد و املاک، خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر احراز مالکیت رسمی است و در مانحن فیه حسب استعلام به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک محل، قدر مسلم بر این است که آپارتمان موردادعا مربوط به پلاک ثبتی ۹۴۶/۶۹۲۸ است و دارای سابقه ثبتی می باشد و مطابق مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت، در خصوص املاک ثبت شده باشد و تا زمانی که ملک به صورت رسمی به خواهان منتقل نشود مالک به حساب نمی آید.
لذا بنا به مراتب – معنونه و نظر به اینکه اولا: به موجب بند3 ماده 362 قانون مدنی الزام بایع به تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح می باشد ثانیا: مطابق مواد قانون ثبت یادشده در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد ثبت معاملات مربوطه به اموال غیرمنقول اجباری و اسناد عادی در رابطه با این گونه معاملات در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و ثالثا: اینکه الزام بایع به تحویل مبیع قبل از تنظیم سند رسمی انتقال و مالکیت رسمی خریدار فاقد موقعیت قانونی است و با وحدت ملاک از رأی وحدت رویه مذکور و مواد قانونی مرقوم و ماده ۲ از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، دعوی خواهان به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته و دادگاه قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می دارد. قرار صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رییس شعبه ۸۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران فلاحتی
رای مرحله تجدید نظر :
درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.ح. با وکالت آقای س.ح. نسبت به دادنامه شماره ۸۱۵. . . ۹۲ مورخ ۲/۹/۹۲ صادره از شعبه ۸۹ حقوقی تهران که به موجب آن قرار عدم استماع دعوی به خواسته الزام خوانده به تحویل مبیع صادرشده است وارد و موجه نیست و تجدیدنظرخواهی مطروح از ناحیه وکیل وی انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی نداشته و دادنامه یادشده با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده و با رعایت اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی اصدار گردیده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدید که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده است و بر استدلال دادگاه و اصدار رأی و استنباط قضایی خلل اساسی وارد نیست لذا با ردّ اعتراض دادنامه تجدیدنظر خواسته را با استناد به ماده ۳۵۸ قانون مرقوم عینا تأیید می نماید. این رأی قطعی است.
رییس شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه
پورفلاح زیوری
چکیده :
الزام بایع به تحویل مبیعِ غیرمنقول، قبل از تنظیم سند رسمی انتقال و مالکیت رسمی خریدار، فاقد موقعیت قانونی است زیرا تحویل مال غیرمنقول، در واقع نوعی خلع ید محسوب می شود و خلع ید از اموال غیرمنقول نیز، فرع بر احراز مالکیت رسمی است.
نشانی دفتر وکالت ما :
تهران – میدان فردوسی – بطرف میدان انقلاب – کوچه نیایی – پلاک ۷ ممیز یک – دفتر وکالت و مشاوره حقوقی رایگان
شماره تماس جهت اخذ نوبت ملاقات حضوری رایگان با وکیل ۰۹۱۲۶۱۶۱۱۲۱
در صورت وجود هرگونه سيوال یا نظری میتوانید در ذیل این صفحه نظر و پیشنهاد خود را بنویسید :