معامله صوری

برای دفاع در برابر ادعای صوری بودن معامله، باید با استناد به اصول حقوقی، مدارک معتبر و شواهد عینی، قصد واقعی طرفین برای انجام معامله را اثبات کرد. در ادامه، مهم‌ترین راهکارهای دفاعی را برایت توضیح می‌دهم:

 ۱. استناد به اصل صحت قراردادها

بر اساس اصل “اصاله‌الصحه” در فقه و ماده ۲۲۳ قانون مدنی، اصل بر این است که معاملات انجام‌شده صحیح و واقعی هستند، مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. بنابراین بار اثبات صوری بودن معامله بر عهده مدعی (شاکی) است، نه شما.

 ۲. ارائه مدارک و شواهد واقعی بودن معامله

• سند رسمی یا عادی معتبر (مثلاً مبایعه‌نامه یا سند انتقال)
• پرداخت واقعی ثمن معامله (ارائه رسید بانکی، فیش واریز یا شهادت شهود)
• تحویل مال مورد معامله (مثلاً تحویل ملک یا خودرو)
• استفاده و تصرف واقعی خریدار در مال مورد معامله

۳. اثبات قصد واقعی طرفین

اگر بتوانید نشان دهید که طرفین قصد واقعی برای انتقال مالکیت یا انجام معامله داشته‌اند، ادعای صوری بودن بی‌اثر می‌شود. مثلاً:

• تنظیم قرارداد در حضور شاهد یا مشاور املاک
• انجام مقدمات قانونی مانند استعلام، پرداخت مالیات، یا ثبت سند

 ۴. دفاع در برابر ادعای فرار از دین

اگر طرف مقابل ادعا کند که معامله برای فرار از دین انجام شده، باید نشان دهید که:

• معامله قبل از صدور حکم قطعی محکومیت مالی انجام شده است (بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۷۷۴ دیوان عالی کشور)
• معامله با قصد واقعی و بدون سوءنیت انجام شده است
• طلبکار از معامله مطلع بوده یا مدت زیادی از آن گذشته است

۵. تنظیم لایحه دفاعیه مستند

در صورت طرح دعوا، می‌توانید لایحه‌ای تنظیم کنید که در آن به موارد زیر اشاره شود:

• اصل صحت معامله
• دلایل و مدارک واقعی بودن معامله
• رد ادعای صوری بودن با استناد به قانون و رویه قضایی

برای نمونه، می‌توانی این لایحه دفاعیه در برابر ادعای صوری بودن معامله را ببینی که نمونه‌ای واقعی و کاربردی است

معامله صوری مسکن چیست؟

معامله صوری مسکن به حالتی گفته می‌شود که شخصی به‌طور ظاهری یک ملک یا خانه را به دیگری منتقل می‌کند، اما در واقع قصد جدی برای انجام معامله وجود ندارد. هدف اصلی از این نوع معامله معمولاً فریب قانون، فرار از دین، پنهان‌کردن دارایی یا جلوگیری از توقیف ملک است.

 مثال واقعی:

فردی که بدهی سنگینی دارد و احتمال می‌دهد طلبکاران علیه او حکم توقیف اموال بگیرند، خانه‌اش را به نام همسر یا یکی از دوستانش منتقل می‌کند. در ظاهر، سند به نام شخص جدید صادر می‌شود، ولی واقعیت این است که مالکیت واقعی تغییر نکرده و همه چیز ساختگی است.

 نشانه‌های معامله صوری در مسکن:

1. ندادن ثمن واقعی (پول خانه)
   اگر پولی رد و بدل نشده باشد یا مبلغ غیرعادی پایین باشد.

2. باقی‌ماندن ملک در تصرف فروشنده
   مثلاً فروشنده همچنان در خانه زندگی می‌کند یا آن را اجاره می‌دهد.

3. وجود رابطه خویشاوندی نزدیک
   مانند انتقال ملک به همسر، فرزند یا دوست نزدیک بدون دلیل تجاری مشخص.

4. انجام معامله بعد از صدور حکم قطعی بدهی
   مخصوصاً اگر فرد بدهکار بوده و احتمال توقیف ملک وجود داشته باشد.

5. نبود مدارک پرداخت واقعی
   مثل فیش واریز بانکی، چک یا سند تسویه.

 هدف‌های رایج از معامله صوری مسکن:

• فرار از پرداخت بدهی و جلوگیری از توقیف خانه

• جلوگیری از اجرای حکم دادگاه

• دور زدن قانون ارث یا سهم‌الارث

• پنهان‌کردن دارایی در برابر سازمان‌هایی مثل اداره مالیات یا ثبت اسناد

 آثار حقوقی معامله صوری ملک

باطل است: چون فاقد قصد واقعی برای انتقال مالکیت است (طبق ماده ۱۹۵ قانون مدنی ایران)

• قابل ابطال به درخواست طلبکار یا ذی‌نفع از طریق دادگاه

• در برخی موارد می‌تواند جرم باشد (مانند فرار از دین یا انتقال به قصد اضرار به ثالث)

 نتیجه‌گیری:

معامله صوری مسکن، معامله‌ای ظاهری و ساختگی است که به‌طور قانونی فاقد اعتبار است. اگر کسی مدعی صوری بودن چنین معامله‌ای باشد، باید بتواند قصد غیرواقعی، نبود پرداخت واقعی و هدف فریبکارانه را در دادگاه اثبات کند. در غیر این صورت، اصل بر صحت معامله است.

مجازات معامله صوری بستگی به انگیزه و آثار آن معامله دارد. اگر صرفاً یک توافق ظاهری بین دو نفر باشد بدون اینکه قصد واقعی برای انتقال مال وجود داشته باشد، ممکن است از نظر حقوقی باطل باشد؛ اما اگر این معامله با قصد فریب اشخاص ثالث مانند طلبکاران یا نهادهای قانونی انجام شده باشد، می‌تواند پیگرد کیفری نیز داشته باشد.

 مجازات معامله صوری در قانون ایران

1. در صورت صوری بودن ساده (بدون قصد فریب):
   • معامله از نظر حقوقی باطل است، اما مجازات کیفری ندارد.
   • طرف زیان‌دیده می‌تواند از دادگاه ابطال معامله را بخواهد.
2. در صورت معامله صوری به قصد فرار از دین:
   • طبق ماده ۲۱۸ قانون مدنی، این معامله باطل است.
   • طبق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، اگر فردی پس از صدور حکم قطعی محکومیت مالی، اموال خود را به‌صورت صوری منتقل کند:
     • به حبس از ۳ ماه تا ۱ سال
     • یا جزای نقدی معادل مال منتقل‌شده
     • یا هر دو مجازات محکوم می‌شود.
3. در صورت اثبات سوءنیت و فریب دادگاه یا اشخاص ثالث:
   • ممکن است مشمول جرم کلاهبرداری یا تبانی برای بردن مال غیر شود که مجازات‌های سنگین‌تری دارد.

 نکته مهم

اگر معامله صوری قبل از صدور حکم قطعی محکومیت مالی انجام شده باشد، طبق رأی وحدت رویه شماره ۷۷۴ دیوان عالی کشور، تعقیب کیفری ممکن نیست، اما طلبکار می‌تواند از طریق دعوای حقوقی، ابطال معامله را بخواهد

انواع 

معامله صوری به اشکال مختلفی انجام می‌شود، ولی در همه آن‌ها، قصد واقعی برای انجام معامله وجود ندارد و طرفین فقط ظاهری از معامله را ایجاد می‌کنند. در ادامه، مهم‌ترین انواع معامله صوری را توضیح می‌دهیم:

۱. مطلق

در این نوع، هیچ‌گونه قصد واقعی برای انجام معامله وجود ندارد؛ نه انتقال مال و نه پرداخت وجه.

مثال: فردی خانه‌اش را به نام دوستش سند می‌زند تا از توقیف فرار کند، ولی هیچ پولی رد و بدل نمی‌شود و قرار نیست مالکیت واقعاً منتقل شود.

2.  نسبی (پوششی)

در این حالت، معامله‌ای به ظاهر انجام می‌شود ولی قصد واقعی طرفین چیز دیگری است. در واقع، یک قرارداد ظاهری برای پنهان کردن قرارداد اصلی بسته می‌شود.

 مثال: فردی ملکی را به نام شخص دیگری می‌زند ولی در واقع آن را فقط اجاره داده و قصد فروش ندارد.

3.  برای فرار از دین

فردی برای اینکه طلبکاران نتوانند اموالش را توقیف کنند، دارایی‌اش را به نام همسر، فرزند یا دوستش می‌زند، در حالی که آن‌ها مالک واقعی نیستند.

 این نوع از معاملات در ماده ۲۱۸ قانون مدنی صراحتاً باطل اعلام شده است.

4. معامله صوری برای فرار مالیاتی یا قانونی

فردی برای فرار از پرداخت مالیات یا دور زدن مقررات دولتی، معامله‌ای ساختگی انجام می‌دهد.

 مثال: انتقال صوری اموال برای استفاده از معافیت مالیاتی یا پنهان‌کردن درآمد.

5. معامله صوری برای تغییر ارث یا محروم‌کردن ورثه

فردی پیش از فوت، اموالش را به‌طور صوری به نام یک یا چند نفر از وراث یا افراد دیگر منتقل می‌کند تا سهم سایر وارث را کاهش دهد.

 این نوع معاملات در دادگاه قابل اعتراض و ابطال است.

6. معامله صوری در قالب صلح یا هبه

گاهی افراد به‌جای تنظیم قرارداد رسمی فروش، یک قرارداد صلح یا هبه صوری امضا می‌کنند که در واقع پشت آن قصد دیگری نهفته است، مثلاً فرار از دین یا جلوگیری از مصادره.

جمع‌بندی:

معامله صوری می‌تواند اشکال گوناگونی داشته باشد، اما در همه موارد، اصل ماجرا یک چیز است:

ظاهر فریبنده، باطن بی‌اثر قانونی

دادگاه‌ها برای تشخیص صوری بودن معامله به رفتار واقعی طرفین، شواهد و انگیزه‌ها توجه می‌کنند و در صورت اثبات، آن را باطل اعلام می‌کنند و در مواردی حتی مجازات کیفری در پی دارد.