قانون پیش‌فروش ساختمان
قانون پیش‌فروش ساختمان قرارداد پیش‌فروش را منوط به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی کرده و برای حمایت از پیش‌خریدار و شفاف‌سازی تعهدات سازنده تدوین شده است جهت رزرو وقت مشاوره با شماره 09126161121 تماس حاصل فرمائید.
قانون پیش‌فروش ساختمان در ایران (بر اساس قانون تأمین مسکن و آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان)
قانون پیش‌فروش ساختمان در ایران به منظور حمایت از خریداران و تنظیم روابط بین سازندگان و متقاضیان مسکن وضع شده است. مهم‌ترین مقررات مربوط به پیش‌فروش ساختمان به شرح زیر است:
1. تعریف پیش‌فروش ساختمان
پیش‌فروش ساختمان یعنی فروش واحدهای مسکونی یا تجاری قبل از اتمام ساخت، که طی قراردادی بین سازنده (فروشنده) و خریدار تنظیم می‌شود.
2. مهم‌ترین قوانین و مقررات پیش‌فروش ساختمان
الف) الزامات سازنده (فروشنده)
-
پروانه ساخت معتبر: سازنده باید دارای پروانه اشتغال به کار از سازمان نظام مهندسی و پروانه ساخت از شهرداری باشد.
-
ثبت قرارداد در سامانه ملی املاک و اسکان: طبق قانون، تمام قراردادهای پیش‌فروش باید در سامانه‌ای تحت نظارت وزارت راه و شهرسازی ثبت شوند.
-
افشای اطلاعات پروژه: سازنده موظف است مشخصات فنی، زمان تحویل و مراحل ساخت را به طور شفاف اعلام کند.
-
تأمین مالی پروژه: حداقل ۲۰٪ از هزینه ساخت باید توسط سازنده تأمین شود و نمی‌تواند تمام هزینه‌ها را از خریداران دریافت کند.
-
ضمانت حسن انجام کار: سازنده باید تضمین دهد که پروژه را مطابق قرارداد تحویل می‌دهد.
ب) حقوق خریدار
-
حق فسخ قرارداد: اگر سازنده در موعد مقرر ساختمان را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و وجه پرداختی به همراه خسارت تأخیر دریافت نماید.
-
مطالبه خسارت تأخیر: در صورت تأخیر غیرموجه، خریدار می‌تواند روزانه ۰.۰۰۰۵ (پنج ده‌هزارم) مبلغ قرارداد به عنوان خسارت دریافت کند.
-
تضمین بازگشت سرمایه: اگر پروژه نیمه‌کاره رها شود، خریداران در اولویت بازپس‌گیری پول خود هستند.
-
عدم تغییر یک‌جانبه قیمت: پس از امضای قرارداد، سازنده حق افزایش قیمت ندارد.
ج) محتوای قرارداد پیش‌فروش
قرارداد پیش‌فروش باید شامل موارد زیر باشد:
-
مشخصات کامل طرفین (فروشنده و خریدار)
-
مشخصات دقیق ملک (متراژ، طبقه، شماره واحد، پلاک ثبتی)
-
مبلغ کل قرارداد و نحوه پرداخت (قسط‌بندی)
-
زمان دقیق تحویل واحد
-
جریمه‌های تأخیر و تخلف
-
شرایط فسخ قرارداد
3. مراحل ثبت قرارداد پیش‌فروش
-
تنظیم قرارداد بین خریدار و فروشنده.
-
ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان
-
تأیید قرارداد توسط دفاتر اسناد رسمی (برای رسمیت قانونی).
-
پرداخت مرحله‌به‌مرحله خریدار بر اساس پیشرفت کار.
4. جرایم و تخلفات در پیش‌فروش ساختمان
-
فروش بدون پروانه ساخت: جرم بوده و سازنده به حبس و جریمه نقدی محکوم می‌شود.
-
تأخیر در تحویل: خریدار می‌تواند به هیئت حل اختلاف املاک و مستغلات شکایت کند.
-
تغییر یک‌جانبه قرارداد: باطل است و خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.
5. نکات مهم برای خریداران
قبل از خرید، از سابقه سازنده و اعتبار پروژه مطمئن شوید.
قرارداد را به دقت مطالعه کنید و از ثبت آن در سامانه اطمینان حاصل نمایید.
پرداخت‌ها را مطابق پیشرفت ساخت انجام دهید و رسید رسمی دریافت کنید.
در صورت بروز مشکل، به هیئت حل اختلاف املاک یا دادگاه حقوقی مراجعه کنید.
قانون پیش‌فروش ساختمان در ایران به دنبال شفاف‌سازی معاملات و حمایت از خریداران است. خریداران باید از حقوق خود آگاه باشند و قراردادها را فقط از طریق مراجع رسمی ثبت کنند. اگر قصد خرید ملک به صورت پیش‌فروش دارید، حتماً از مشاوران حقوقی کمک بگیرید.
برای اطلاعات بیشتر می‌توانید به قانون تأمین مسکن (مصوب ۱۳۹۵) و آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان مراجعه کنید.
قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹، یکی از مهم‌ترین قوانین حوزه معاملات ملکی در ایران است که با هدف حمایت از حقوق خریداران و ساماندهی معاملات واحدهای در حال ساخت تدوین شده. این قانون شامل ۲۱ ماده است که هرکدام به جنبه‌ای از فرآیند پیش‌فروش می‌پردازند. در ادامه، مهم‌ترین مواد قانونی را به‌صورت خلاصه و کاربردی برات توضیح می‌دم:
ماده ۱: تعریف قرارداد پیش‌فروش
هر قراردادی که مالک زمین یا شخص دارای حق ساخت، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی شود و آن واحد به مالکیت خریدار درآید، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.
ماده ۲: الزامات قرارداد
قرارداد باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات طرفین
- پلاک ثبتی و نشانی ملک
- مشخصات فنی و معماری واحد
- مبلغ معامله و نحوه پرداخت
- زمان تحویل و تنظیم سند رسمی
- تعهدات فروشنده و ضمانت‌ها
- بیمه مسئولیت ساخت
- معرفی داوران (در نسخه‌های جدید حذف شده)
ماده ۳ تا ۵: تنظیم قرارداد رسمی
- قرارداد باید رسمی و در دفترخانه تنظیم شود.
- ارائه مدارک مالکیت، پروانه ساخت، بیمه‌نامه و تأییدیه ناظر الزامی است.
- پرداخت حق‌الثبت و حق‌التحریر طبق تعرفه قوه قضائیه انجام می‌شود.
ماده ۶ تا ۸: ضمانت اجرا و خسارت
- در صورت تأخیر در تحویل یا عدم انجام تعهدات، فروشنده موظف به پرداخت جریمه روزانه و اجرت‌المثل است.
- خریدار در صورت تخلف فروشنده، حق فسخ و مطالبه خسارت دارد.
ماده ۹ تا ۱۲: مسئولیت‌ها و پیشرفت پروژه
- فروشنده باید پروژه را بیمه کند.
- خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به تأیید پیشرفت پروژه کند.
- حداقل ۱۰٪ از مبلغ باید هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود.
ماده ۱۳ تا ۱۶: انتقال مالکیت و فسخ
- خریدار با پرداخت اقساط، مالک واحد می‌شود.
- در صورت عدم همکاری فروشنده، دفترخانه می‌تواند سند را به نام خریدار تنظیم کند.
- در صورت عدم پرداخت اقساط، فروشنده حق فسخ دارد.
ماده ۱۷ تا ۱۹: واگذاری حقوق و پایان قرارداد
- واگذاری حقوق فروشنده نیازمند رضایت همه خریداران است.
- انتقال حقوق خریدار بدون رضایت فروشنده، تعهدات را حفظ می‌کند.
- پس از انتقال قطعی، قرارداد از اعتبار ساقط می‌شود.
ماده ۲۰ و ۲۱: داوری و تبلیغات (در نسخه جدید حذف شده)
- اختلافات از طریق هیأت داوری حل‌وفصل می‌شد.
- تبلیغات پیش‌فروش نیازمند مجوز رسمی بود.
آخرین اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳ انجام شده‌اند و هدف اصلی آن‌ها افزایش شفافیت، کاهش تخلفات و حمایت بیشتر از حقوق خریداران و فروشندگان بوده است. در ادامه، مهم‌ترین تغییرات را به‌صورت خلاصه برات آوردم:
اصلاحات ماده ۱
- تعریف قرارداد پیش‌فروش گسترده‌تر شده و شامل مشارکت در ساخت و انتقال حقوق و تعهدات نیز می‌شود.
- اضافه شدن تبصره‌ای که سرمایه‌گذاران و مستأجران اراضی را نیز مجاز به پیش‌فروش در چارچوب قانون می‌داند
تغییرات ماده ۲
- پروانه ساختمانی باید به‌عنوان پیوست قرارداد ارائه شود.
- مشخصات فنی و معماری باید با جزئیات بیشتری ذکر شود (مثل نوع مصالح، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشاع و …).
- بند معرفی داوران حذف شده تا از اختلافات احتمالی جلوگیری شود
اصلاحات ماده ۴
- الزام به ارائه شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد حذف شده.
- تأییدیه مهندس ناظر برای پایان عملیات پی ساختمان حذف شده.
- تبصره مربوط به پیشرفت ۳۰٪ پروژه برای مجوز پیش‌فروش نیز حذف شده
تغییرات ماده ۱۴
- اگر پیش‌فروشنده نتواند پروژه را کامل کند ولی کمتر از ۱۰٪ باقی‌مانده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی‌مانده، سند رسمی را دریافت کند
مواد حذف‌شده
- ماده ۲۰ که مربوط به داوری اختلافات بود، به‌طور کامل حذف شده است.
- برخی تبصره‌ها و بندهای اجرایی نیز در اصلاحات جدید حذف یا تغییر یافته‌اند
آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان که در تاریخ ۷ خرداد ۱۳۹۳ توسط هیأت وزیران تصویب شد، با هدف اجرای دقیق قانون مصوب سال ۱۳۸۹ تدوین شده و شامل ۲۲ ماده است. این آیین‌نامه نحوه تنظیم قرارداد، مسئولیت‌ها، ضمانت‌ها و فرآیندهای اجرایی را مشخص می‌کند. در ادامه، مهم‌ترین بخش‌های آن را برات خلاصه کردم:
تعاریف کلیدی (ماده ۱)
- پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین، سرمایه‌گذار یا مستأجر دارای حق احداث بنا.
- سند رسمی: سندی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.
- مهندس ناظر: مسئول نظارت بر ساخت طبق پروانه و شناسنامه فنی.
- شناسنامه فنی و ملکی: سندی شامل مشخصات سازه، تأسیسات و معماری.
تنظیم قرارداد رسمی (مواد ۲ تا ۴)
- قرارداد پیش‌فروش باید رسمی و در دفترخانه تنظیم شود.
- خلاصه قرارداد در سامانه ثبت اسناد درج و در سند مالکیت قید می‌شود.
- واحد ثبتی موظف است ظرف ۵ روز کاری پاسخ استعلام ملک را ارسال کند.
الزامات ساخت و اطلاعات فنی (مواد ۵ تا ۷)
- رعایت ضوابط شهرسازی و معماری الزامی است.
- مشخصات واحد، مشاعات، انباری و توقفگاه باید در قرارداد ذکر شود.
- صورت‌مجلس تفکیکی ملاک نهایی مساحت و قیمت است.
حقوق خریداران و فروشندگان (مواد ۸ تا ۱۴)
- سهم هر پیش‌خریدار باید در سند مشخص شود.
- شهرداری‌ها موظفند تعداد واحدها را به ثبت اعلام کنند.
- مهندس ناظر باید گزارش پیشرفت پروژه را ارائه دهد.
- پیش‌فروشنده باید پروژه را بیمه مسئولیت کند.
- فسخ قرارداد با اظهارنامه رسمی امکان‌پذیر است.
- واگذاری حقوق فروشنده نیازمند رضایت همه خریداران است.
تنظیم سند قطعی و انتقال مالکیت (ماده ۱۵)
- اگر کمتر از ۱۰٪ پروژه باقی مانده باشد، خریدار می‌تواند با قبول تکمیل، سند رسمی دریافت کند.
واگذاری حقوق و تعهدات (مواد ۱۶ تا ۱۸)
- واگذاری از سوی مستأجر یا سرمایه‌گذار باید در سند اجاره یا قرارداد قید شود.
- پیش‌فروش بدون سند رسمی ممنوع است و مشمول مجازات قانونی می‌شود.
تبلیغات و اطلاع‌رسانی (مواد ۱۹ تا ۲۱)
- انتشار آگهی پیش‌فروش نیازمند مجوز وزارت راه و شهرسازی است.
- رسانه‌ها موظفند اطلاعات مجوز را در آگهی درج کنند.
- وزارتخانه‌ها باید درباره قانون و آیین‌نامه اطلاع‌رسانی عمومی کنند.
محاسبه حق‌الثبت (ماده ۲۲)
- براساس قانون وصول درآمدهای دولت، حق‌الثبت قرارداد تعیین می‌شود.
نحوه ابطال قرارداد پیش‌فروش ساختمان (بر اساس آخرین مقررات 1403)
۱. شرایط ابطال قرارداد
الف) توسط خریدار:
-
تأخیر بیش از ۹ ماه در تحویل واحد
-
تغییرات عمده در مشخصات واحد بدون رضایت خریدار
-
تخلف سازنده از تعهدات قراردادی
-
عدم پیشرفت فیزیکی پروژه مطابق جدول زمانی
ب) توسط سازنده:
-
عدم پرداخت اقساط توسط خریدار پس از ۲ اخطار کتبی
-
تصمیم مراجع قضایی مبنی بر توقف پروژه
۲. مراحل قانونی ابطال
مرحله اول: اخطار رسمی
-
ارسال نامه رسمی با ذکر دلایل ابطال
-
تعیین مهلت ۳۰ روزه برای رفع نقض
مرحله دوم: ارجاع به هیئت حل اختلاف
-
ثبت شکایت در سامانه املاک و اسکان کشور
-
تشکیل جلسه رسیدگی در هیئت حل اختلاف املاک ظرف ۴۵ روز
مرحله سوم: اجرای حکم
-
در صورت تأیید ابطال، حکم قطعی صادر می‌شود
-
سازنده موظف به استرداد وجوه + خسارت می‌باشد
۳. محاسبه خسارت ابطال
-
جریمه تأخیر: ۰.۰۷٪ روزانه از مبالغ پرداختی
-
ارزش افزوده: محاسبه بر اساس نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی
-
هزینه‌های جانبی: شامل هزینه‌های دادرسی و کارشناسی
۴. مدارک مورد نیاز
-
اصل قرارداد ثبت‌شده
-
مدارک پرداخت‌ها
-
مستندات تخلفات (عکس، گزارش کارشناسی)
-
نامه‌های اخطار و پاسخ‌ها
۵. نکات مهم حقوقی
-
ابطال باید از طریق مراجع رسمی انجام شود
-
در صورت ابطال، سازنده مکلف به بازگرداندن تمام وجوه است
-
خریدار می‌تواند تا ۲ سال پس از موعد تحویل درخواست ابطال دهد
-
واحدهای تحویل‌نشده تا ۵ سال تحت حمایت قانونی قرار دارند
۶. پیامدهای ابطال برای سازنده
-
درج در لیست سیاه سازندگان متخلف
-
ممنوعیت فعالیت تا ۵ سال
-
مسدود شدن حساب‌های بانکی پروژه
-
الزام به پرداخت جریمه تا ۳۰٪ ارزش پروژه
برای اقدام به ابطال، بهتر است از وکیل متخصص املاک مشاوره بگیرید. مدارک خود را کامل آماده کنید و از طریق سامانه املاک و اسکان کشور پیگیری رسمی را آغاز نمایید
۱. ابطال رأی در انتخابات
مرجع: هیأت‌های اجرایی، نظارت، شورای نگهبان یا دیوان عدالت اداری (در انتخابات محلی)
نحوه:
-
با ارائه شکایت کتبی از سوی نامزدها یا افراد ذی‌نفع.
-
دلایل ابطال: تخلفات مؤثر در نتیجه، خرید و فروش رأی، جعل، تهدید، تطمیع، تقلب.
-
رسیدگی در هیأت نظارت و نهایتاً تأیید یا ابطال انتخابات در یک حوزه.
۲. ابطال سند (رسمی یا عادی)
مرجع: دادگاه حقوقی محل وقوع ملک یا محل اقامت خوانده
نحوه:
-
اقامه دعوای «ابطال سند» با تقدیم دادخواست.
-
دلایل: جعل، فقدان قصد، اکراه، عدم اهلیت، معارض بودن سند، و…
-
اگر سند رسمی باشد، بار اثبات ادعا با خواهان است و نیازمند ادله قوی‌تری است.
۳. ابطال تصمیم اداری
مرجع: دیوان عدالت اداری
نحوه:
-
شکایت ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ تصمیم اداری (برای اشخاص)، یا یک سال (برای عموم مردم).
-
تصمیم باید خلاف قانون یا خارج از صلاحیت مقام صادرکننده باشد.
-
ابطال ممکن است کلی یا جزئی باشد.
۴. ابطال آیین‌نامه یا مصوبه
مرجع: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
نحوه:
-
طرح درخواست توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی.
-
شرط: مصوبه باید مخالف قانون یا خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب‌کننده باشد.
-
اگر رأی به ابطال داده شود، برای عموم لازم‌الاتباع است.
۵. ابطال قرارداد یا عقد (مثل بیع یا نکاح)
مرجع: دادگاه حقوقی یا خانواده (برای نکاح)
نحوه:
-
با اقامه دعوای ابطال توسط یکی از طرفین یا ذی‌نفع.
-
دلایل ابطال: فقدان شرایط اساسی صحت عقد (مانند قصد، رضا، اهلیت، مشروعیت جهت)، غرر، اکراه، فریب.
-
در نکاح، مواردی مانند تدلیس، جنون، impotency (ناتوانی جنسی)، عدم رضایت موجب ابطال است.
۶. ابطال رأی داوری
مرجع: دادگاه عمومی حقوقی
نحوه:
-
ارائه درخواست ابطال ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی داور.
-
دلایل: نداشتن صلاحیت داور، عدم رعایت آیین رسیدگی، تعارض رأی با نظم عمومی، فساد در رأی داور.
۷. ابطال رأی دادگاه (نقض در مرجع بالاتر)
مرجع: دادگاه تجدیدنظر، دیوان عالی کشور
نحوه:
-
با تقدیم دادخواست تجدیدنظر یا فرجام‌خواهی.
-
اگر رأی خلاف قانون یا خارج از صلاحیت یا بدون رسیدگی درست باشد، ممکن است نقض (ابطال) شود.