رفع تصرف عدوانی، دعوایی حقوقی است برای بازپس‌گیری مال غیرمنقولی که بدون رضایت و به صورت غیرقانونی از تصرف مالک یا متصرف قانونی خارج شده است جهت رزرو وقت مشاوره با شماره 09126161121 تماس حاصل فرمائید.
رفع تصرف عدوانی
در این نوشتار بر آنیم تا مبحث تصرف عدوانی را به عنوان یکی از پرتکرارترین دعاوی ملکی مورد بررسی قرار دهیم :
تصرف عداونی حقوقی
برای درک بهتر موضوع ابتدا معنای عرفی تصرف عدوانی را مورد بررسی قرار می دهیم.در معنی عام کلمه تصرف عدوانی عبارتست از خارج شدن مال غیرمنقول از استیلا و تصرف مالک آن مال بدون رضایت او . به عبارت دیگر هرکس که ملک دیگری را با غلبه و عدوان ( یعنی با زور و اجبار) و بدون رضایت مالک به تصرف خود درآورد، متصرف عدوانی محسوب می شود.
آدرس ما : تهران _ خیابان انقلاب _ نرسیده به میدان فردوسی _ کوچه نیائی _ پلاک 7/1 _ دفتر وکالت
مسیر از راه حمل و نقل عمومی : شما با استفاده از ایستگاه مترو ی فردوسی میتوانید آسان تر به دفتر وکالت ما تشریف بیاورید
جهت رزرو وقت مشاوره خود با وکلای ما با شماره های زیر تماس بگیرید :
121 61 61 0912
83 944 83 0912
2 230 230 0912
رفع تصرف عدوانی به چه معناست ؟
رفع تصرف عدوانی به معنای اقدام قانونی برای بازگرداندن مال غیرمنقول (مثل زمین یا خانه) به متصرف قانونی یا مالک آن است، در صورتی که شخص دیگری بدون اجازه و به صورت غیرقانونی (عدوانی) آن را تصرف کرده باشد.
به زبان ساده:
اگر کسی ملکی را که در تصرف شماست، بدون رضایت‌تان بگیرد یا در آن ساکن شود، شما میتوانید با طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در دادگاه، بازگشت ملک را بخواهید — حتی اگر مالک رسمی نباشید، فقط کافی است قبلاً آن را در اختیار داشته‌اید.
دعوی تصرف عدوانی صرفا در رابطه با اموال غیرمنقول ( مثل زمین-ملک -آپارتمان ) مصداق پیدا می کند و اگرشخصی مال منقول دیگری مثل اتومبیل را تصرف کند متصرف عدوانی محسوب نمی شود.
بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی عبارت است از ” ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.”
برای تحقق تصرف عدوانی وجود همزمان3 رکن لازم است و نبود هریک از این سه رکن باعث می شود موضوع از شمول تصرف عدوانی خارج شده و دادگاه رای برائت صادر نماید.این سه رکن عبارتند از:
الف) سبق تصرف خواهان : یعنی ابتدائا ملک در تصرف خواهان بوده باشد و مدتی از آن استفاده کرده باشد بعنوان مثال اگر مورد پرونده یک آپارتمان باشد خواهان می بایست مدتی در آن اقامت کرده باشد و برای اثبات این موضوع می تواند از بین همسایگان و آشنایان افرادی را بعنوان شاهد در محکمه حاضر کند که به سبق تصرف وی شهادت دهند. و یا اگر مورد پرونده یک ملک زراعی باشد خواهان باید دلایلی مثل نقشه هوایی یا نظریه کارشناس رسمی دادگستری را ارائه کند که نشان دهد در آن ملک کشت و زرع داشته و یا ملک را حصارکشی نموده است. برای طرح دعوی تصرف عدوانی لازم نیست خواهان حتما مالک ملک باشد؛ حتی ممکن است مستاجر بتواند علیه موجر خود دعوی تصرف عدوانی مطرح نماید.
ارتباط بین مال و متصرف می بایست مدتی ادامه داشته باشد تا بتوان آن را بعنوان سابقه پذیرفت. تعیین این مدت بسته به نظر عرف متفاوت است.
مطابق ماده ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی دعاوی تصرف باید در دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود حتی اگر خوانده ساکن در آنجا اقامت نداشته باشد.
ب) لحوق تصرف خوانده: به این معنی که خوانده ملک را از تصرف خواهان خارج کرده باشد. صدور حکم رفع تصرف علیه کسی جائز است که تصرف او لاحق بر تصرف خواهان باشد. بر همین اساس خوانده باید هیچگونه تصرف قبلی در مال موضوع دعوی نداشته باشد وگرنه نمی توان حکم به رفع تصرف عدوانی علیه وی صادر نمود.
ج)عدوانی بودن تصرف خوانده : به این معنی که تصرف بعدی خواهان، بدون رضایت خواهان ، با قهر و غلبه و بدون حکم مرجع صالح باشد.
دعوی تصرف عدوانی را میتوان هم به صورت حقوقی و هم کیفری عنوان نمود:
تصرف حقوقی با تقدیم دادخواست حقوقی آغاز می شود ولی برای طرح تصرف کیفری صرف شکایت کیفری برای تعقیب جزایی متهم و صدور حکم رفع تصرف کافی است.
شریک مال مشاعی هم که بدون اذن شریک دیگر تصرف در ملک کند، تصرف عدوانی خواهد بود.
در صورتی که رای دادگاه مبنی بر رفع تصرف عدوانی صادر شود، بلافاصله به دستور مرجع صادر کننده، توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجراء خواهد شد و درخواست تجدیدنظر از سوی محکوم علیه مانع اجراء حکم نمی باشد.
تصرف عداونی کیفری:
مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامی تصرف ملک دیگری با علم و اطلاع به اینکه ملک متعلق به غیر است جرم محسوب شده و برای مرتکب آن یک ماه تا یک سال حبس به دنبال دارد.شاکی در دعوی تصرف عدوانی حتما باید مالکیت ملک را اثبات کند.
در تصرف عدوانی حقوقی نیاز به احراز مالکیت سابق مال نیست و صرف تصرف سابق برای اثبات دعوی کفایت می کند. در حالی که طبق ماده 690 در تصرف کیفری باید احراز مالکیت صورت پذیرد.
از طرفی وجود رکن روانی یکی از عناصر تعیین کننده در تحقق جرم کیفری تصرف عدوانی است بدین معنی که باید برای دادگاه سوء نیت متصرف محرز شود درحالیکه در تصرف عدوانی حقوقی اطلاع یا عدم اطلاع متصرف درخصوص تعلق مال به غیر تاثیری در موضوع نداشته و با وجود عدم اطلاع نیز رای بر محکومیت متصرف صادر خواهد شد.
تفاوت تصرف عدوانی و خلع ید :
به جهت شباهت زیاد بین دو مبحث تصرف عدوانی و خلع ید، مواردی از تفاوت های بین این دو مبحث را بر می شماریم:
1 – یکی از بارزترین تفاوت های خلع ید و تصرف عداونی این است که دعوای خلع ید را فقط مالک رسمی که سند مالکیت داشته باشد می تواند اقامه کند ،اما دعوی تصرف عدوانی از طرف غیرمالک نیز قابل طرح است.درواقع عنصر اصلی در بحث تصرف عدوانی ” تصرف در مال غیرمنقول ” است ولی در بحث خلع ید عنصر اصلی “مالکیت مال غیرمنقول” است. درواقع در دعوای خلع ید می توان از سند مالکیت به عنوان یک دلیل محکمه پسند جهت اثبات دعوی استفاده کرد اما در دعوای تصرف عدوانی حتی ارائه سند مالکیت تنها میتواند به عنوان یک اماره قضایی جهت احراز تصرف سابق مورد استناد دادگاه قرار گیرد.
2- همانطور که بیان شد دعوای تصرف عدوانی هم به صورت حقوقی و هم به صورت کیفری قابل طرح و پیگیری است اما دعوای خلع ید یک دعوای حقوقی است که صرفا قابل طرح در مراجع حقوقی است.
3 – دعوی تصرف عدوانی یک دعوای غیر مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن هم بر اساس دعاوی غیرمالی محاسبه می شود اما دعوی خلع ید یک دعوی مالی است و هزینه دادرسی آن با توجه به دعاوی مالی و براساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.
4 – رای دادگاه مبنی بر تصرف عدوانی را بلافاصله بعد از صدور حکم و پیش از قطعیت حکم می توان اجرا نمود اما دعوی خلع ید تا زمانی که حکم دادگاه قطعیت پیدا نکرده قابلیت اجرا نخواهد داشت.
دفاع خوانده در رفع تصرف عدوانی :
در دعوای رفع تصرف عدوانی، خوانده (شخصی که متهم به تصرف غیرقانونی ملک شده) میتواند با دفاعاتی سعی در رد ادعای خواهان داشته باشد. مهم‌ترین دفاع‌های خوانده شامل موارد زیر است:
-
انکار تصرف عدوانی: خوانده ادعا می‌کند که ملک را به صورت قانونی تصرف کرده یا اصلاً تصرفی نداشته است.
-
رضایت خواهان: اثبات اینکه تصرف با اجازه یا رضایت خواهان (مالک یا متصرف قبلی) بوده است.
-
سبق تصرف: اگر خوانده بتواند ثابت کند که خود او پیش از خواهان ملک را در تصرف داشته است.
-
طرح ادعای مالکیت: هرچند در دعاوی تصرف، مالکیت بررسی نمی‌شود، اما گاهی خوانده برای دفاع از خود به مالکیت استناد می‌کند؛ البته این دفاع معمولاً در این نوع دعوا مؤثر نیست.
-
عدم احراز سه رکن دعوا: خوانده میتواند نشان دهد که یکی از سه رکن اصلی دعوا (سبق تصرف خواهان، لحوق تصرف خوانده، عدوانی بودن تصرف) وجود ندارد.
در نهایت، قاضی با بررسی این دفاعیات و مدارک موجود تصمیم می‌گیرد که تصرف عدوانی رخ داده یا خیر.
آدرس ما : تهران _ خیابان انقلاب _ نرسیده به میدان فردوسی _ کوچه نیائی _ پلاک 7/1 _ دفتر وکالت
مسیر از راه حمل و نقل عمومی : شما با استفاده از ایستگاه مترو ی فردوسی میتوانید آسان تر به دفتر وکالت ما تشریف بیاورید
جهت رزرو وقت مشاوره خود با وکلای ما با شماره های زیر تماس بگیرید :
121 61 61 0912
83 944 83 0912
2 230 230 0912
نمونه دادخواست :
دادخواست رفع تصرف عدوانی
ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی
با سلام
اینجانب:
خواهان: علی رضایی
فرزند: محمد
شماره ملی: 1234567890
نشانی: تهران، خیابان ولیعصر، کوچه 12، پلاک 8
خوانده: رضا کریمی
فرزند: حسن
شماره ملی: 0987654321
نشانی: تهران، خیابان آزادی، کوچه بهار، پلاک 22
خواسته:
تقاضای صدور حکم به رفع تصرف عدوانی نسبت به یک باب منزل مسکونی واقع در تهران، خیابان شهید مطهری، پلاک 45.
دلایل و منضمات:
-
تصویر سند اجاره / استشهادیه محلی
-
گواهی شورای محل
-
شهادت شهود
-
گزارش کلانتری (در صورت وجود)
شرح دادخواست:
اینجانب به مدت ۴ سال ساکن منزل مسکونی مورد اشاره بوده‌ام و ملک مذکور در تصرف قانونی و بلا‌معارض من قرار داشته است. در تاریخ 10/02/1403 خوانده بدون اجازه و به صورت عدوانی اقدام به ورود و تصرف ملک نموده و علی‌رغم درخواست‌های مکرر حاضر به تخلیه ملک نمی‌باشد. با توجه به سبق تصرف اینجانب، عدوانی بودن تصرف خوانده، و شرایط قانونی، مستنداً به مواد 158 و 159 قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به رفع تصرف عدوانی دارم.
با تشکر
امضاء – تاریخ
ارکان :
دعوای رفع تصرف عدوانی دارای سه رکن (عنصر) اصلی است که برای اثبات آن در دادگاه باید هر سه مورد وجود داشته باشد. در ادامه این ارکان را به‌طور دقیق شرح می‌دهم:
1. سبق تصرف خواهان
یعنی خواهان (شاکی) باید اثبات کند که پیش از خوانده، ملک را در تصرف داشته است؛ حتی اگر مالک رسمی نباشد.
تصرف میتواند از طریق سکونت، بهره‌برداری، کشت‌وکار، اجاره، یا استفاده عملی از ملک باشد.
اثبات سبق تصرف با شهادت شهود، استشهادیه، سند اجاره، عکس و … ممکن است.
2. لحوق تصرف خوانده
یعنی خوانده (طرف مقابل دعوا) بعد از خواهان، ملک را تصرف کرده است.
خواهان باید نشان دهد که خوانده پس از او، بدون مجوز یا رضایت، وارد ملک شده و آن را در اختیار گرفته است.
3. عدوانی بودن تصرف
یعنی تصرف خوانده باید غیرقانونی، بدون رضایت، و غاصبانه باشد.
اگر خوانده با اجازه مالک یا خواهان وارد ملک شده باشد (مثلاً مستأجر بوده)، تصرف او عدوانی محسوب نمی‌شود.
اگر تصرف از راه زور، فریب، یا بدون قرارداد قانونی باشد، عدوانی است.
نکته مهم:
در دعوای رفع تصرف عدوانی، مالکیت بررسی نمی‌شود؛ فقط به حق تقدم در تصرف و عدوانی بودن تصرف بعدی رسیدگی می‌شود.
نحوه اقامه دعوای رفع تصرف عدوانی
برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی، باید مراحل زیر را طی کنید:
1. تأمین دلایل و مدارک
پیش از طرح دعوا، مدارکی برای اثبات سه رکن دعوا آماده کنید:
-
مدرک دال بر سبق تصرف: مانند سند اجاره، قبض آب/برق، استشهادیه محلی، یا شهادت شهود
-
مدرک دال بر تصرف عدوانی: مانند گزارش کلانتری، تصاویر ورود غیرقانونی، شهادت اهالی
-
سایر مدارک شناسایی و اداری
2. تنظیم دادخواست
-
از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی (سامانه ثنا) اقدام کنید
-
دادخواست شامل مشخصات خواهان و خوانده، موضوع دعوا (رفع تصرف عدوانی)، شرح ماجرا، و مدارک پیوست باشد
-
نمونه متن را در پیام قبلی نوشتم؛ میتوان همان را استفاده کرد
3. تقدیم دادخواست به مرجع صالح
-
اگر موضوع غیرمنقول (مثل خانه یا زمین) است و ارزش دعوا تا ۲۰ میلیون تومان باشد: شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح است
-
اگر ارزش بیشتر باشد یا پرونده پیچیده‌تر باشد: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح است
4. پرداخت هزینه دادرسی
-
مبلغی به عنوان هزینه دادرسی بر اساس ارزش دعوا در سامانه ثنا یا دفتر خدمات پرداخت می‌شود
5. رسیدگی دادگاه و صدور رأی
-
پس از ابلاغ دادخواست به خوانده، جلسات رسیدگی برگزار می‌شود
-
دادگاه بررسی می‌کند که آیا سه رکن دعوا (سبق تصرف، لحوق تصرف، عدوانی بودن) وجود دارد یا خیر
-
در صورت اثبات، حکم به رفع تصرف عدوانی و تخلیه ملک صادر می‌شود
6. اجرای حکم
-
پس از قطعی شدن حکم (یا در برخی موارد با صدور دستور اجرای موقت)، دادورز اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک و تحویل به خواهان می‌کند
آدرس ما : تهران _ خیابان انقلاب _ نرسیده به میدان فردوسی _ کوچه نیائی _ پلاک 7/1 _ دفتر وکالت
مسیر از راه حمل و نقل عمومی : شما با استفاده از ایستگاه مترو ی فردوسی میتوانید آسان تر به دفتر وکالت ما تشریف بیاورید
جهت رزرو وقت مشاوره خود با وکلای ما با شماره های زیر تماس بگیرید :
121 61 61 0912
83 944 83 0912
2 230 230 0912