کمیسیون ماده12 زمین شهری

تشخیص نوعیت زمین از حیث  بایر –  دایر و یا  موات بودن بر عهده کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری میباشد و  اراضی موات نیز  یکی از انواع” زمین های شهری” است که کمیسیون ماده 12قانون زمین شهری مرجع تشخیص آن می باشد  اراضی موات دارای اقسام مختلفی است و مالکیت و احیای آن دارای قوانین و مقررات خاصی است که مشاوره حقوقی با وکیل کمیسیون ماده12 قانون زمین شهری در خصوص اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری میتواند برایتان راهگشا باشد.

مرجع تشخیص اراضی موات و بایر و دایر داخل محدوده قانونی شهرها تا شعاع 30 کیلومتری هر شهر به عهده و زارت مسکن و راه می باشد و اراضی موات خارج از محدوده شهری مذکور بر عهده وزارت جهاد کشاورزی می باشد و تشخیص اراضی ملی (جنگل ها مراتع) نیزبا سازمان جنگل ها و مراتع کشور (ادارات منابع طبیعی) می باشد.

کلیه مراجعی که به نحوی از انحاء در ارتباط با زمین های شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال صدور مجوز های قانونی و پروانه حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام می دهند ملزم و موظفند قبل از هر اقدامی نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند مگر اینکه با توجه به سایر مواد آیین نامه نوع زمین مشخص و معین باشد چنانچه وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک ماه پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد،مراجع مذکور می توانند راساً اقدام نمایند.

آیین نامه قانون  زمین شهری دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده است که قبل از هرگونه نقل انتقال زمین شهری نسبت به استعلام وضعیت آن از طریق وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند.

دفتروکالت ما با سالها تجربه و تخصص در خصوص اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و انبوهی از پرونده های موفق آماده مشاوره حقوقی رایگان با شما میباشد.

جهت مشاوره حقوقی رایگان با وکیل کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری ابتداء اسناد و مدارک خود را به واتس اپ شماره 09126161121 ارسال فرموده تا دقیقا بررسی و با شما تماس گرفته شود .

پرونده های کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری بصورت تضمینی و به شرط موفقیت قرارداد شده و در صورت عدم موفقیت حق الوکاله شما استرداد خواهد گردید.

09126161121

نشانی ما : تهران میدان فردوسی خیابان استاد نجات اللهی کوچه نیائی پلاک 7 ممیز یک دفتر وکالت

 اقسام اراضی موات:

1: زمین هایی که از اصل موات بوده و می دانیم که در هیچ تاریخی ملک کسی نبوده است و یا ندانیم که سابقه ملکیت داشته است

2: اراضی  که در تاریخ گذشته سکنه داشته ولی از بین رفته و به کلی منقرض گرده اند مانند زمین های شوش و بابل و امثال آن

3:از روی آثار میدانیم مالکی دارد ولی معلوم نیست که چه کسی است و ملک هم به صورت خرابه باشد که این قسمت از اراضی مشمول دو عنوان می شود:  اراضی موات و مجهول المالک.

4: صورتی است که مالک معین دارد ولی از آن اعراض کرده است این قسم بر دو نوع است الف- موردی که ملک موات بوده و احیاء شده و پس از احیاء مالک اعراض نموده است.

ب- موردی که مشمول هیچ یک از اقسام مذکور نبوده و تابع ملک مالک باشد ولی مالک آن قسمت را مهجور گذاشته باشد. مثل آن که زمینی که جزءقریه بوده و از قنات یا نهری به خصوص آبیاری می شده و چون آب قنات و یا نهر از بین رفته، به تبع آن زمین هایی که از آن آبیاری می شده از بین رفته و خراب شده ولی مالک از آن اعراض نکرده باشد.

شروط تملیک اراضی: 1: عملی که عرفاً آباد کردن محسوب گردد مانند: زراعت، درختکاری و غیر آن

2: قصد تملک 3: رعایت مقررات

مالکیت اراضی موات

مقررات قانون مدنی راجع به تملک اراضی موات از طریق احیاء امروزه فایده عملی خود را از دست داده است. زیرا امروزه به منظور حفظ مصالح عمومی و جلوگیری از خرید و فروش غیرعادی زمین های موات، ممکن است به موجب قوانین خاص مقداری از این اراضی ملک دولت محسوب شود چنان که به موجب لایحه قانونی ثبت اراضی موات اطراف تهران مصوب 16 مرداد 1334 تقاضای ثبت در اراضی بائر بدون مالک و موات اطراف شهر تهران از تاریخ 28/5/1331 فقط از بانک ساختمانی پذیرفته می شود و هیچ کس نمی تواند به عنوان احیاء اراضی تقاضای ثبت کند. این قاعده رفته رفته به غالب شهرستان های مهم ایران سرایت داده شده است. به موجب ماده6 قانون اصلاحت ارضی نیز زمین های بایر و موات در روستاها بین زراعین تقسیم و بر نحوه تملک آن ها قانون حکومت می کند نه حق تقدم در احیاء.

همچنین ماده 4 قانون راجع به الحاق 8 ماده به آیین نامه اصلاحات ارضی مصوب 1346 به سازمان اصلاحات ارضی اجازه داده است که اراضی موات را به منظور اجرای برنامه های عمرانی با تصویب دولت در اختیار موسسات دولتی قرار دهد.

به موجب اصل 45 قانون اساسی و مقررات خاص اراضی موات اصلی از زمره مباحات خارج شده و در اختیار دولت قرار داده شده و اسناد مالکیت خصوصی راجع به آنها ابطال گردیده و سند مالکیت آنها به نام دولت صادر شده یا باید صادر شود

بنابراین زمین های مذکور قابل تملک از راه احیاء نیستند و فقط دولت می تواند با رعایت مقررات آن ها را به اشخاص عمومی یا خصوصی واگذار کند. مثلاً در باره اراضی موات واقع در محدوده قانونی شهر ها، اصولاً متعلق به دولت است و برای کسانی که قبلاً نسبت به این اراضی سند مالکیت اخذ کرده بودند قانون مهلت معینی جهت عمران و آبادی در نظر گرفته بود تا ظرف آن مهلت مقرر اقدام به احیاء اراضی خود نماید.

ماده6 قانون زمین شهری مصوب 1366 نیز مقرر می دارد که کلیه های زمین های موات شهری در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. این قبیل اراضی در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفته است.

در باره اراضی موات واقع در خارج از محدوده قانونی  و حوزه استحفاظی شهرها نیزقانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 1365 مقرر می دارد که کلیه اسناد و مدارک رسمی غیر رسمی مربوط به این اراضی به استثناء زمین هایی که توسط مراجع صلاحیت دار دولت جمهوری اسلامی واگذار شده است باطل است و این قبیل اراضی در اختیار دولت قرار می گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی ،ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و برطرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهادهای انقلابی و شهرداری ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند مورد استفاده قرار گیر. تشخیص این اراضی به عهده وزارت کشاورزی است که از طریق هیات های هفت نفره واگذاری زمین اقدام می نماید.

احیای اراضی موات:

هرکس زمین موات را به قصد تملک آباد کند مالک آن است و قانونگذار در ماده 140 قانون مدنی احیای اراضی موات را یکی از اسباب تملک بر شمرده است.

احیاء بر حسب اغراض مختلف است وقتی غرض از احیاء سکونت باشد در تحقیق آن کشیدن دیوار لازم است و اگر منظور زراعت باشد برگرداندن زمین و مرز بندی و ترتیب مجرای آب در زمین کافی است

حتی اگر هنوز آب در آن جاری نشده باشد و لازم نیست که فعلا تخم کاری و زراعت شده باشد. بلکه آماده کردن آن برای این کار کفایت میکند و به طور کلی باید در تشخیص احیاء به عرف مراجعه نمود و همانطوری که ماده 144 قانون مدنی بیان نموده است احیای اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز می باشد.

عملیاتی از قبیل شخم غیر مسسبوق به احیاء و تحجیر و ریختن مصالح در زمین و حفر چاه عمران و آبادانی محسوب نمی گردد. بنابراین انجام دادن کارهایی که مقدمه احیاء است تا زمانی که به نتیجه نرسیده و زمین را آباد نکرده است سبب تملک نمی شود و تنها برای کسی که شروع به احیاء کرده است حق اولویت و تقدم ایجاد می کند. این کارهای مقدماتی را در اصطلاح تحجیر می گویند.

تفاوت مباحات با اموال و مشترکات عمومی در آن است که دولت یا اشخاص حقوقی حقوق عمومی مالک مشترکات عمومی هستند و اشخاص خصوصی نمی توانند مالک آنها گردند در حالی که مباحات مالکی ندارند هرچند که تحت نظارت دولت باشند و دولت می تواند آنها را تملک کند یا به دیگران اجازه دهد که با شرایطی آنها را تملک کند.

البته در نظام کنونی استفاده از بیشتر مباحات شایع مانند زمین و آب در نظارت کامل دولت است، امروزه باید گفت که بعد از تصویب قانون اساسی و اصل 45 قانون اساسی و پاره ای از قوانین عادی که متعاقب آن تصویب شده است نشان می دهد که اراضی موات متعلق به دولت و از اموال اختصاصی دولت هستند و دیگر نمی توان آن ها را از مباحات محسوب داشت و با تحجیر آن ها را تصاحب نمود. البته افرادی می توانند بر اساس مقرراتی که وضع شده اراضی موات را با مجوزی که اخذ می نماید برای عمران و آبادی و مقاصد مشروع و قانونی مورد بهره برداری قرار دهند.اما ممکن نیست مثل گذشته کیلومترها زمین به نام خود را به ثبت بدهند و سند مالکیت بگیرند بنابراین به منظور حفظ مصالح عمومی و جلوگیری از خرید و فروش غیر عادی زمین های موات به موجب قوانین خاص این اراضی ملک دولت محسوب می شود.

مفهوم و اقسام اراضی دایر:

اراضی دایر نیز نوعی دیگر از زمین های شهری است که کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری صلاحیت رسیدگی به ابعاد مختلف آن اعم از تشخیص نوعیت یا دعاوی مربوط به آن دارد، طبق ماده 5 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 اراضی دایر زمین هایی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مالک از آن بهره برداری می کند به عبارت دیگر زمین دایر زمینی است که در آن عمران و آبادی شده باشد و در زمان تشخیص نیز بهره برداری شده و اگر مزروعی است در حال کشت باشد. همچنین زمینی دایر است که صورت متناوب طبق عرف محل برای دوره معینی بدون کشت بماند.

ویژگی اراضی دایر:

1: زمینی که مالک بالفعل دارد

2: زمینی که مسکونی و مزروعی است. زمین دایر ممکن است مزروعی باشد و ممکن است مزروعی نباشد.

3: چنین زمینی ممکن است برای مدت کوتاهی توسط مالک از حیث کشت، زرع ، عمران و آبادی چشم پوشی شده باشد.

انواع زمین های دایر:

1: دایر معمولی: مثل زمین های مسکونی

2: دایر مسکونی: زمین هایی که قبلا بنا داشته است ولی به مرور زمان تخریب شده وهم اکنون نیز اثری به جا نمانده باشد که مبنای تشخیص آن عکس های هوایی 37،48،57 است

3: مالک برای مدت نا محدود و نامعلومی از آن چشم پوشیده باشد

4: جزء اراضی بستر رودخانه و انهار عمومی و حریم آنها نباشد.

4:دایر مشجر: برای زمین های دایر مشجر جهت احداث بنا رای ماده 7 (تشخیص  باغات) مربوط به سازمان فضای سبز شهرداری تهران نیاز است که تایید کند قابل ساخت است

5: دایر تاسیساتی: زمین هایی که قبلاً ساختمان حمام چاه هایی با موتور پمپ و غیره داشته است دایر شناخته می شود و قابل ساخت و ساز (مسکونی) است

6: دایر مزروعی: برای احداث بنا یا اخذ جواز باید رای ماده 14 مربوط به وزارت کشاورزی(منابع طبیعی) گرفته شود برای تمام زمین های بالای 2000 متر رای کمیسیون ماده(مربوط به تعیین کاربری زمین که مربوط و مستقر در زمین شورای عالی شهرسازی و معماری شهرداری است) ضروری است.

7: دایر شهری(مسکونی) ملکی که قبلاً مستحدث هایی داشته باشد ولی به مرور زمان تخریب شده باشد و فعلاً به صورت بایر درآمده باشد.

مفهوم و اقسام اراضی بایر:

در اراضی بایر نیز نوع دیگری از اراضی تحت صلاحیت کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری می باشد که دارای ویژگی ها و اقسام مختلفی است

به زمین هایی که معطل مانده اند یعنی هیچ کشت و کاری،عمران و آبادانی روی آن صورت نپذیرفته است اراضی بایر گفته می شود. اراضی بایر علی الاصول مالک خاص دارد مگر این که اعراض مالک از آن احراز شود.

و می توان زمین بایر را زمینی دانست که سابقه عمران و آبادانی داشته و به حالت موات برگشته است.

ویژگی اراضی بایر:

1: بالفعل، مالک داشته باشد یعنی از زمان معینی آن زمین مالک داشته باشد. زمینی که زمان حال است و نه گذشته و نه آینده

2:مشغول کشت، زرع و آبادی از هر قبیل اعم از حفر قنات، احداث بنا وغرس اشجار و غیره باشد

3: مالک برای مدت نامعلومی از آن چشم پوشیده باشد

4: جزء اراضی بستر رودخانه، انهار عمومی و حریم آن ها نباشد

انواع اراضی بایر:

1: اراضی بایر مفروز(دارای مالک خاص)

2:اراضی بایر مشاع( عده ای به اشتراک مالک آن باشد)

قوانین زمین شهری:

مهم ترین مقرره قانونی در این باره را می توان اصل45 قانون اساسی دانست که به موجب این اصل اراضی موات در زمره ثروت های عمومی و در اختیار حکومت اسلامی اعلام شده است.

در ابتدای اصل45 قانون اساسی عبارت( انفال و ثروت های عمومی از قبیل زمین های موات یا رها شده…)

اولاً به تبع آن استنباط می شود که انفال و ثروت های عمومی را جدا و مستقل از یکدیگر نموده است.

ثانیاً: نمی توان پذیرفت که قانونگذار مالی را از یک طرف در شمار انفال قرار دهد و از طرف دیگر جواز صدور سند مالکیت آن را به نام دولت صادر نماید.

به تصریح ماده 8 قانون مزبور کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشند در اختیار ولی فقیه اعلام شده است اما به نظر نمی رسد تا بتوان حکم این ماده را به نواع دیگر اراضی تسری داد.

قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری تاریخ 5/4/1358

قانون مزبور دارای یک مقدمه و4 ماده و یک تبصره است. ماده یک و تبصره آن بیان می دارد دولت مکلف است در داخل محدوده قانونی (25 ساله) شهرها- در نقاطی که محدوده قانونی وجود دارد و در سایر شهرها در محدوده هایی که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و اعلام خواهد شد. به تدریج و بارعایت طرح تفضیلی شهر در هر منطقه به کسانی که طبق موازین رژیم سابق مالک شناخته می شدند اعلام نمایند تا ظرف مدت معینی نسبت به عمران و آبادی این گونه اراضی اقدام کنند چنانچه از مهلت مقرر اقدام لازم به عمل نیاورند هیچ گونه اولویتی برای آن ها منظور نخواهد گردید و بلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.

خاطر نشان می سازد تصمیمات متخذه از سوی کمیسیون ماده12 قانون اراضی شهری ظرف مواعد قانونی قابل اعتراض در دادگاه صالح می باشد فلذا موضوع اعتراض به آراء موات کمیسیون ماده 12 به هیچ وجه قابل طرح در دیوان عدالت اداری نخواهد بود.

آیین نامه اجرایی قانون اراضی شهری مصوب 1361

آیین نامه اجرائی قانون زمین شهری در 100 ماده و 45 تبصره در تاریخ 30/3/1361 به تصویب رسید به موجب فصل اول آن مقررات مربوط به محدوده شهر ها و شهرک ها طی مواد 1 و 2 قانون بیان گردیده و در فصل دوم آن نحوه تشکیل کمیسیون ها و مقررات تشخیص اراضی مطابق مواد 3 الی 42مورد اشاره قرار گرفته است همچنین فصل سوم به بیان نحوه اعلام برای خرید و تملک اراضی طی مواد 43 الی 63 پرداخته و در فصل چهارم نحوه واگذاری اراضی  شهری به موجب مواد 64 الی77 مورد توجه قانونگذار واقع شده است.

همچنین نحوه تقدیم دولت برای خرید و فروش و معاوضه اراضی در فصل پنجم و شیوه اقدام سازمان های عمران اراضی شهری و مقررات مربوط به رفع تجاوز و تصرف طی فصول ششم و هفتم مورد اشاره قرار گرفته و نهایتاً مقررات متفرقه پراکنده در این حوزه طی مبحث مندرج در فصل هشتم به تفصیل ذکر شده است.

قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 مجلس شورای اسلامی

این قانون شامل 170 ماده و 25 تبصره می باشد و مواد 3و 4 آن در مورد مفهوم اراضی موات و بایر و ماده7 در مورد واگذاری زمین تا سقف 1000 متر مربع به اشخاصی که دارای سند مالکیت اراضی موات هستند می باشد.

و ماده 110 قانون مذکور در باب امکان واگذاری اراضی شهری و ماده 12 در خصوص مرجع تشخیص نوع زمین و امکان اعتراض به تشخیص مذکورات که به واسطه اهمیت ماده اخیرالذکر در متن و تبصره ها عیناً درج میشود.

ماده11- تشخیص عمران و احیاء تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.

تبصره 1- دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد. اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد.

تبصره2: ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده12 در موقع معاینه در مورد نوع زمین هایی که در تاریخ 22/11/1357به وسیله دولت یا ارگان ها و کمیته ها و دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانی های مذکور خواهد بود.

آیین نامه اجرایی مرتبط با قانون زمین شهری:

اولین آیین نامه در تاریخ 29/4/1367 تصویب گردید و آیین نامه بعدی در سال 1371 تهیه و تصویب شده است و آنچه که در حال حاضر ملاک عمل می باشد آیین نامه سال 71 بوده که دارای 40 ماده قانونی و23 تبصره است و در ماده 40 آیین نامه مذکور تصریح شده که این تصویب نام جایگزین تصویب نامه شماره 51944/ت/315 مورخ 20/4/1367 می شود.

ماده واحده مصوب16/11/1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام:

این ماده واحده در خصوص تعیین مهلت3 ماهه برای اعتراض به آراء کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و چگونگی ابلاغ آراء و کمیسیون مذکور به مالک یا مالکین تهیه شده است.

به موجب ماده واحده مذکور، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و  به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می نماید به مالکین اعلام نماید مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماهه تعیین می گردد، در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه بایستی طی دو نوبت به فاصله 10 روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار اگهی شود. تا سه ماه از تاریخ آخرین اگهی مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه  تسلیم نمایند. در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص مزبور قطعی و لازم الاجرا است.

اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری :

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری  مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می شوند.

طرح زمین های پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است همچنین در خصوص زمین مربوط قبلاً گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده12 صادر نشده باشد.

وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری:

1-وصول استعلام ادارات دولتی ذیربط و پاسخ به استعلامات مذکور در خصوص نوع زمین

2- بررسی وضعیت مورد استعلام از لحاظ بلامانع بودن طرح در کمیسیون

3- تکمیل پرونده و ارجاع آن به کمیسیون

4- جمع آوری آراء کمیسیون و ابلاغ آن ها به مالکین یا درج در روزنامه کثیرالانتشار

5- ارسال یک نسخه از آراء صادره به اداره کل زمین شهری استان

6- تهیه آمار از فعالیت های کمیسیون

7- جمع آوری مدارک لازم جهت دفاع در محاکم

آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری که در سال 1367 تصویب گردید در ماده 1 و 14 این آیین نامه نحوه تناسب زمین عمران و احیاء شده و نحوه تشخیص نوع اراضی موضوع ماده 12 زمین شهری را به دستورالعملی که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به موقع اجرا می گذارد موکول نمود.

از این رو دستورالعمل مربوط در سال 1367 توسط وزارت مذکور تهیه و به سازمان زمین شهری(سازمان ملی زمین و مسکن فعلی) ابلاغ گردید. دستورالعمل مرقوم در سنوات بعد مورد اصلاحاتی قرار گرفت و آخرین اصلاح آن مربوط به 1373 می باشد که همچنان حجری و مورد عمل است.

بند 10ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری قبول تقاضای ثبت زمین های موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و ادارات ثبت مکلفند قبل از پذیرش ثبت زمین ها به نام اشخاص و ادامه تشریفات ثبتی زمین های ثبت شده و افراز و تقسیم و تفکیک زمین ها، موافقت کتبی وزارت مسکن و شهرسازی را اخذ نماید.

تملک اراضی

قانون گذار مطابق ماده9 قانون زمین شهری و تبصره های ذیل آن به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه ی تملک اراضی بایر و دایر را داده بود هرچند اعتبار ماده 9 قانون زمین شهری و تبصره های آن در خصوص تملک اراضی دایر و بایر مزروعی طبق تبصره 11 آن در تاریخ 22/6/1371 خاتمه یافته است لیکن با عنایت به لایحه قانونی  نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 امکان تملک و خرید ترتضی شهری باقی است.

ملاک تشخیص و مستندات قانونی:

تشخیص نوعیت اراضی با رعایت تعاریف بیان شده در قانون زمین شهری و بر اساس مواد2،3،4،5 و 12 قانون زمین شهری و با استفاده از مواد 141 الی 145 قانون مدنی و با استناد به مواد 1،2،6،7 و8 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری و دستورالعمل مربوط صورت می گیرد.

مرجع تشخیص:

ماده 12 قانون اراضی شهر تشخیص نوعیت اراضی شهری را بر عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزرای دادگستری و مسکن و شهر سازی و شهرداری محل قرار داده بود اما به موجب ماده 12 قانون زمین شهری این وظیفه به عهده وزارت مسکن و شهرسازی گذاشته شد.

تشخیص نوعیت اراضی در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری دارای مراحل مختلفی است که عبارتند از

1- تشکیل پرونده در کمیسیون

2- شناسایی مقدماتی

3- صدور رای تشخیص کمیسیون

ابلاغ رای: قانون زمین شهری راجع به ابلاغ رای کمیسیون و موعد آن ساکت است هرچند آیین نامه اجرایی مصوب 1367 ابلاغ مستقیم رای به مالکین را پیش بینی ننموده بود اما در مواد 13و15 خود مقرراتی راجع به ابلاغ را متذکر گردیده بود قسمت اخیر ماده 13 آیین نامه سابق مقرر می داشت “وزارت مسکن و شهرسازی پس از بررسی مدارک و رسیدگی به شرح دستورالعمل مربوطه یک نسخه نقشه امضاء شده به انضمام رای خود را حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از رای مذکور در وزارت مسکن و شهرسازی بایگانی می گردد.

اعتراض به رای تشخیص نوعیت:

براساس آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری رای تشخیص نوعیت زمین قابلیت اعتراض دارد و کسانی که محقق باشند در مهلت قانونی می توانند برابر مقررات اعتراض نمایند اما متاسفانه راجع به اینکه چه کسانی حق اعتراض دارند ساکت است و ماده12 قانون مذکور اشاره نموده که تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.

ماده 12 قانون زمین شهری در مورد مهلت اعتراض نیز ساکت است ماده 12 قانون اراضی شهری مصوب 1360 مقرر داشته بود (تشخیص کمیسیون ظرف 10 روز از تاریخ اعلام وزارت مسکن و شهرسازی قابل اعتراض در دادگاه محل است).

مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص تعیین مهلت اعتراض به رای وزارت مسکن و شهرسازی موضوع ماده 12 قانون زمین شهری مقرر می دارد” مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می گردد در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت رای بایستی طی دو نوبت به فاصله 10 روز رای مذکور در روزنامه کثیرالانتشار  اگهی شود و تا سه ماه از تاریخ آخرین اگهی مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند.

طبق رای دیوان عالی کشور به شماره 33-13-/12/1364 ارای دادگاه های عمومی حقوقی موضوع ماده 12 قانون اراضی شهری قابل رسیدگی به نحو مذکور در قانون آیین دادرسی مدنی نمی باشد.

دلایل اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری :

عدم مطابقت رای صادره کمیسیون ماده12 قانون زمین شهری  با سابقه ملک و وضع موجود آن و غیر واقعی بودن رای با استناد به تعاریف فقهی و قانونی نوع زمین مورد تشخیص و با استدلال به مطالب معنونه یاری جسته و عنداللزوم جلب نظر کارشناسی رسمی دادگستری و معاینه و تحقیقات محلی و اخذ رای اداره آزمایشگاه خاکشناسی  را از محضر دادگاه درخواست نمود اعتراض به رای تشخیص نوعیت زمین با موضوع اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری همانند سایر دعاوی حقوقی باید با تنظیم دادخواست توسط وکیل متخصص اعتراض به رای کمیسیون ماده  12 قانون زمین شهری  و تقدیم آن به مرجع قضایی ذیصلاح شروع شود و چون دعوی اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 دعوی غیر مالی است لذا طبق بند 13 از ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین هزینه دادرسی مربوطه تعیین می گردد.

رسیدگی به اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در صلاحیت دادگاه  صالحه و صدور حکم خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی خواهد بود.

در خصوص امکان تجدید نظر از رای دادگاه در رسیدگی به تشخیص وزارت مسکن قوانین جاری کشور معتبر و حاکم است.

(اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد)

رد آراء کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری :

چنانچه نظریه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری  توسط دادگاه عمومی یا دیوان عدالت اداری رد شود رای کمیسیون فاقد موجب قانونی بوده و مخالف ماده 31 قانونن مدنی است و دعوی خواهان وارد و ابطال رای به کمیسیون ماده دوازده مربوطه ارجاع می دهد در این صورت چون خواسته خواهان ابطال نظریه کمیسیون بوده است بنابراین نیازمند دادخواست جدیدی مبنی بر ابطال سند مالکیتی است که به نام دولت صادر شده است.

رای وحدت رویه شماره 33 هیات عمومی دیوان عالی کشور 13/12/1364

“جمله ذیل ماده12 قانون اراضی شهری مصوب 27/12/1360 مبنی بر قطعیت حکم دادگاه با توجه به رویه قانون گذاری قوه مقننه در جهت اعمال موازین اسلامی مشعر به این معنی است که آراء دادگاه های عمومی حقوقی موضوع ماده 12 قانون اراضی شهری قابل رسیدگی فرجامی به نحو مذکور در قانون آیین دادرسی مدنی نمی باشد فلذا رای شعبه 21 دیوان عالی کشور که براساس صادر گردیده هیچ تشخیص می شود این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای شعب عالی دیوان کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

نتیجه گیری:

با توجه به وجود اراضی با نوعیت مختلف ( بایر – دایر و موات ) در جامعه و این که هریک از انواع این گونه اراضی، آثار و تبعات گوناگونی با یکدیگر دارند و حقوق و تکالیفی را برای مالکان آن از یک سو و برای دولت از دیگر سو ایجاد می نمایند. ضرورت تشخیص نوعیت اراضی تبیین گشته و مورد بررسی قرار گرفت. کمیسیون ماده12 قانون زمین شهری این وظیفه مهم را ایفا می کند.

چون نظریه کمیسیون مذکوردر صورت تشخیص نوعیت موات موجب سلب مالکیت و ابطال سند اشخاص و ثبت مالکیت برای دولت می گردد که توجه به ملاک های تشخیص ومستندات قانونی و دقت در مبانی استدلال نظریه کمیسیون را ایجاب می نماید. زیرا در غیر این صورت به لحاظ تعارض اقدامات کمیسیون یاد شده با حقوق اشخاص این نظریات در مراجع قضایی مورد اعتراض قرار گرفته و مورد نقض و ابطال قرار می گیرند.

ضرورت دارد:

1: کمیسیون های تشخیص ماده 12 براساس ملاک ها و مستندات قانونی مبتنی بر مقررات و دستورالعمل های مربوطه نسبت به صدور نظریات مستند و مستدل اقدام نمایند و در مورد ابلاغ صحیح و قانونی نظریات کمیسیون به مالکان و اشخاص ذیحق توجه لازم را مبذول دارند.

2: قضات محترم نیز ضمن آشنایی با مقررات زمین شهری در موارد صدور قرار کارشناسی در انتخاب کارشناس مطلع و خبره و مورد وثوق اهتمام نمایند. البته بهترین شیوه در مورد اخیر، تعیین و تشکیل شعب تخصصی است. اما دادگاه های عمومی و دیوان عدالت اداری بنا بر صلاحیتی که طبق قانون از آن برخوردارند اختیار و یا تنفیذ  کمیسیون را خواهند داشت .

چنانچه نظریه کمیسیون ماده12 توسط دادگاه عمومی یا دیوان عدالت اداری رد شود رای کمیسیون فاقد موجب قانونی بوده و مخالف ماده 31 قانون مدنی است و دعوی خواهان را وارد و ابطال رای را به کمیسیون مربوطه ارجاع میدهد. در این صورت چون خواسته خواهان ابطال نظریه کمیسیون بوده است بنابراین نیازمند دادخواست جدیدی مبنی بر ابطال سند مالکیتی است که به نام دولت صادر شده است.

با توجه به اینکه اثر حکم صادره در حقیقت به منزله اثبات مالکیت خواهان می باشد و از طرفی ادارات ثبت اسناد مکلف به اجرای دستور مقام قضایی هستند و اینکه سند مالکیت دولت نیز صرفاً بر اساس نظریه کمیسیون ماده 12 صادر شده است و مبنای صدور سند  نیز به موجب رای دادگاه باطل گردیده است لذا به نظر می رسد که ابطال سند صادر شده به نام دولت نیاز به دعوای جدید ندارد.

مسعود آزادی فر

بایر کمیسیون ماده12قانون زمین شهری بائر بایر کمیسیون ماده12قانون زمین شهری  دائر  کمیسیون ماده12قانون زمین شهری موات  کمیسیون ماده12قانون زمین شهری وکیل متخصص  کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری بایر  ماده 9 قانون زمین شهری کمیسیون ماده12قانون زمین شهری  بایر  وکیل قانون زمین شهری کمیسیون ماده12قانون زمین شهری کمیسیون ماده12قانون زمین شهری دایر  بایر دایر بایر