فسخ قرارداد

فسخ قرارداد اختیاری است که قانون گذار به هردو طرف قرارداد بخشیده است تا درصورت وجود شرایط نامطلوب وزیان آور بتوانند نسبت به انحلال قرارداد اقدام کنند . جهت دریافت مشاوره رایگان با شماره 09126161121 تماس حاصل فرمائید.

در بین توافقاتی که بین طرفین یک عقد و قرارداد ایجاد میشود یکی از طرفین یا شاید هم هر دو آنها در همان هنگام منعقد کردن قرارداد یا حتی پس از منعقد شدن و اجرای توافقات  تصمیم به برهم زدن آن توافقات میکنند .

اینکه علت آن چیست و یا به چه دلیلی اقدام به چنین تصمیمی میکنند متفاوت است .این امر فسخ قرارداد نامیده میشود .

فسخ از لحاظ لغوی یعنی منحل کردن ، زایل کردن،شکستن وناقص کردن ،و درحالت کلی خاتمه دادن به یک رابطه قراردادی گفته میشود.

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ ،خیار فسخ نیز گفته میشود، خیار به همان معنی اختیار است . 

-دو نوع مختلف فسخ وجود دارد :

فسخ قراردادعادی که فسخ بربنیاد مهلت نیز نامیده میشود،و چون مدت زمان مشخص میشود خارج از این مدت زمان فسخ متحمل شرایط و خساراتی برای طرفین قرارداد ایجاد میشود.

مثلا : در یک قرارداد بین کارگر و کارفرما سه روز وقت برای کار آزمایشی تعیین میشود که در این مدت زمان  طرفین این حق را دارند که قرارداد را فسخ کنند و ادامه ی کار ندهند به این نوع از فسخ و پایان دادن به کار فسخ از نوع بنیاد مهلت یا فسخ قرارداد عادی  نامیده میشود .

فسخ قرارداد فوق العاده ؛ در این نوع از پایان دادن به ادامه کار که فسخ قرارداد بدون مهلت نیز نامیده میشود .

مهلت و تایم مشخصی برای فسخ بین طرفین درنظر گرفته نمی شود به جهت ایجاد یکسری شرایط خاص یا پیداشدن مدرک خاصی که بیان کننده خلاف واقع در مورد عقد است فسخ فوق العاده نامیده  میشود این نوع از فسخ به صورت عاجل و سریع انجام میشود.

مثلا فردی خودرویی خریداری میکند و در این نوع قرارداد بیع از طرف فروشنده عنوان میشود که مال بدون هیچ ایراد و آسیبی می باشد و فرد خریدار نیز به او اعتماد میکند پس از این که مال تحویل خریدار شد

او با مراجعه به یک تعمیر کار و متخصص متوجه میشود که موتور خودرو تعویض شده است و این موضوع از طرف فروشنده پنهان بوده است به همین دلیل فرد خریدار در اولین فرصت می بایست اقدام به فسخ قرارداد بیع نماید .

نکته : فسخ از موارد فوری است و اگر یکی از طرفین قرارداد متوجه تدلیس ، پنهان کاری ، فریب و … شود اما اقدام به انجام فسخ ننماید در آینده نمی تواند انتظار فسخ شدن قرارداد را داشته باشد .

یک نوع از فسخ وجود دارد که هر دو طرف توافق میکنند که ان را به انجام رسانند در این نوع از فسخ که اراده دو طرف به برهم زدن قرار داد است فسخ دو طرفه یا اقاله نیز گفته میشود .

آثار فسخ :

 از بین رفتن عقد یا قرارداد :

 این اثر نسبت به آینده است ، یعنی تعهدات اینده خارج از اعتبار است و تعهدات گذشته فقط معتبر است .

مثلا اگر خانه‌ای را خریداری کرده‌اید و پس از شش ماه این معامله بر هم بخورد، شما موظفید که ملک را به صاحب قبل پس بدهید. امّا استفاده شما از ملک در این شش ماه قانونی بوده و صاحب قبلی نمی‌تواند ادعایی نسبت به آن داشته باشد .

جهت رزرو وقت مشاوره خود با وکلای ما با شماره های زیر تماس بگیرید :

121 61 61 0912

83 944 83 0912

2 230 230 0912

فسخ قرارداد در قانون مدنی :

مطابق با ماده ۳۹۷ قانون مدنی، هر یک از متبایعین پس از عقد فی‌المجلس، مادامی که متفرق نشده‌اند می‌توانند معامله را فسخ کنند.

این خیار مخصوص به عقد بیع یا همان قرارداد فروش است که به موجب آن خریدار و فروشنده تا زمانی که مجلس معامله را ترک نکرده‌اند، می‌توانند قرارداد را بر هم بزنند .

همچنین در جایی دیگر فسخ را چنین تعریف میکند :

قانونگذار در ماده ۳۹۶ قانون مدنی، امکان فسخ قرارداد را برای طرفین عقد فراهم کرده است. این امکان به طرفین اجازه می دهد که در شرایط خاص، قرارداد لازم جاری شده بین خود را به صورت یک طرفه منحل کنند .

شرایط فسخ از طرف خریدار یا فروشنده چیست ؟

خریدار و فروشنده می‌توانند تا ۲۴ ساعت پس از معامله، با استناد به خیارات قانونی مانند خیار عیب و خیار غبن، درخواست فسخ کنند.

برای این کار، لازم است مدارکی از جمله مبایعه‌نامه، مدارک شناسایی و اظهارات کتبی برای فسخ ارائه شود. در صورت بروز اختلاف، روش‌های حل‌وفصل مانند مذاکره، داوری، و مراجعه به مراجع قضایی وجود دارد.

حق فسخ یعنی چه و چگونه پدید می آید ؟

حق فسخ یک امکان انحلال و از بین بردن آن قرارداد است که از طرف قانون گذار تعیین شده است و دوطرف یک قرارداد میتوانند در صورت وجود شرایط مشخصی قرارداد خود را خاتمه دهند – به این حق ایجاد شده در یک قرارداد شرط فسخ یا خیار فسخ نیز گفته میشود .

فسخ در عقد لازم :

مطابق با ماده 219قانون مدنی عقد لازم ، عقدی است که هیچ یک از طرفین قرارداد نمی توانند بدون مبنای قانونی اقدام به پایان دادن و فسخ قراردادنمایند .

پس عقودی که طبق قانون واقع شده اند بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع است ،مگر اینکه با رضایت طرفین اقاله شود یا با علتی قانونی فسخ شود  همچون عقد بیع خودرو که در بالا به آن اشاره شد .

فسخ در عقد جایز :

در ماده 186قانون مدنی چنین میفرمایید که دو طرف یک عقد جایز هروقت بخواهند میتوانند آن را برهم زنند ویا به اصطلاح قانونی فسخ کنند .

در این نوع از فسخ هیچ نیازی به موارد تشریفاتی و … نیست و فقط با اراده طرفین صورت میگیرد .

مدت زمان قانونی فسخ قرارداد چقدر است ؟

این مدت زمان در بین عقود متغیر بین 24تا 72ساعت است پس توصیه میشود افراد در قرارداد های خود برای حق فسخ زمان را مشخص نمایند

 مثلا : مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک، معمولاً ۲۴ ساعت پس از امضای قرارداد است که به قانون فسخ معامله تا ۲۴ ساعت هم شناخته می شود.

البته این مدت بسته به توافق طرفین می تواند متغیر باشد؛ برخی معاملات، به ویژه قراردادهای کلان، به خریدار و فروشنده امکان می دهند تا بازه زمانی بیشتری برای بررسی و تغییر تصمیم داشته باشند.

برای انجام فسخ در قانون شرایطی در نظر گرفته است که در ادامه بیان میشود :

مطابق با ماده 219قانون مدنی طرفین معامله در صورت وقوع شرایط زیر میتوانند اقدام به فسخ نمایند :

• عقد لازم و جایز باید به نحو صحیح و با رعایت شرایت خاص هرکدام ایجاد شود مثلا مطابق ماده 185عقد لازم باید به نظر قانون فسخ شود ولی جایز بدون نظر و تشریفات انجام پذیر است .پست لازم یا جایز بودن عقد باید مشخص باشد .
• مطابق با ماده 399و 456قانون مدنی شرایط لازم برای حق فسخ و توافق به نحوه برهم خوردن یک عقد باید ثبت شود یعنی شرط و خیار فسخ را در عقد خود قرار دهند همچنین مطابق با ماده 401قانون مدنی مدت زمان نیز باید برای ان مشخص نمایند وگرنه هم شرط و هم معامله هردو باطل میشوند .
• دربعضی مواقع نیز قانون گذار به طور مستقیم ،حق فسخ را برای طرفین مشخص نموده است تا مانع ایجاد خسارت و ضرر و زیان شود .بنابر این مطابق با ماده 396قانون مدنی این شرایط عبارتند از خیارعیب –خیارحیوان-خیارشرط-تاخیر ثمن- خیاروصف- خیارغبن-خیارمجلس- تدلیس-تبعض صفقه و خیارتخلف شرط که از این میان خیارغبن،عیب،تدلیس،و خیار تخلف از وصف ، فوری است .
• رای اعمال خیارات قانونی، طرفین نمی بایست با اسقاط کافیه خیارات یا هر عمل حقوقی دیگری، حق فسخ را از بین برده باشند. همچنین،فسخ، عمل حقوقی ایقاع می باشد؛ بنابراین برای موثر بودن لازم است که اراده فسخ کننده، به ترتیبی قانونی مانند ارسال اظهارنامه به طرف دیگر اعلام شود.

شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده

در مواردی که معامله بیعی صورت گرفته است، ممکن است فروشنده به علل مختلف تمایل به فسخ معامله داشته باشد.

در این مواقع، وی می تواند با رعایت شرایطی، بیع را بر هم زده و به تعهدات خود خاتمه دهد. همانطور که پیش تر بیان شد، معامله در دو صورت از طرف فروشنده فسخ می شود. 

در مواردی که حق فسخ را خود طرفین در معامله درج می نمایند، یعنی در خیار شرط، شرایط استفاده از آن نیز، به عهده خود طرفین می باشد

در مواردی که قانون گذار، حق فسخی را برای فروشنده در نظر گرفته، شرایط اعمال آن را نیز بیان نموده است.

به منظور آشنایی علاقمندان، در این قسمت از مقاله، شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده برای هر یک از خیارهای فسخ ارائه گردیده است. 

مطابق ماده 396 قانون مدنی، یکی از مواردی که حق فسخ از طرف فروشنده اعمال می شود، خیار مجلس است.

ADL724.COM

DAD724.COM

VAKIL724.COM

بر اساس ماده 397 قانون مدنی، طرفین تا زمانی که در مجلس عقد بوده و متفرق نشده اند، حق فسخ معامله را خواهند داشت.

بنابراین شرط اعمال خیار مجلس از جانب فروشنده، آن است که طرفین در مجلس انعقاد معامله حاضر بوده و آن را ترک ننموده باشند. یکی دیگر از موارد فسخ معامله از طرف فروشنده، خیار تخیر ثمن معامله از جانب خریدار می باشد. برای اعمال این نوع حق فسخ می بایست مطابق ماده 402، شرایطی رعایت گردد که به شرح زیر است ؛

1. مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد.
2. برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع مدتی معین نشده باشد.
3. سه روز از تاریخ عقد بیع گذشته باشد.
4. نه فروشنده کالا را تسلیم کند و نه مشتری تمام ثمن را بدهد.

مطابق ماده 416 قانون مدنی، در زمانی که فروشنده کالایی را به قیمت کمتر از نرخ روز بفروشد و این تفاوت قیمت فاحش باشد، اختیار دارد که معامله را فسخ کند.

اعمال این نوع خیار، یعنی خیار غبن نیز دارای شرایطی می باشد که از جمله آن می توان به فوری بودن و غیر قابل مساحمه بودن تفاوت قیمت اشاره نمود.

توجه به این نکته ضروری است که این نوع خیار برای خریدار نیز وجود دارد، و او هم می تواند با رعایت شرایط مذکور، معامله را فسخ کند.

همچنین در مواردی که خریدار تعهد نموده که شرطی را محقق سازد و به آن عمل ننماید، فروشنده بنابر مواد 234 تا 235 حق فسخ معامله را خواهد داشت.

مطابق ماده 439 در صورتی که فروشنده معامله به هر نحوی از سوی طرف دیگر، فریب داده شود، می توانند معامله را فسخ کنند. فوری بودن اعمال حق فسخ، از شرط لازم استفاده این نوع خیار، یعنی خیار تدلیس محسوب می شود که این حق، برای خریدار نیز در نظر گرفته شده است.

شرایط فسخ معامله از طرف خریدار

قانونگذار، به خریدار این حق را اعطا نموده است تا در مواردی که بر اثر انجام معامله، متحمل ضرر و زیانی می گردد، معامله را فسخ نماید.

بر هم زدن معامله به این روش، متضمن رعایت شروطی می باشد. به همین دلیل، در این بخش از مقاله، شرایط فسخ معامله از طرف خریدار ارائه شده است.

همانطور که در قسمت گذشته بیان شد، یکی از موارد حق فسخ معامله، خیار مجلس بوده که مطابق ماده 397 قانون مدنی، این حق هم برای فروشنده و هم برای خریدار در نظر گرفته شده است. بنابراین خریدار می تواند تا زمانی که طرفین در مجلس عقد بوده و آن را ترک نکرده اند، معامله را به هم بزند.

یکی از خیاراتی که به طور انحصاری برای خریدار، در ماده 398 قانون مدنی در نظر گرفته شده است، خیار حیوان است.

در نوع فسخ، زمانی که مبیع حیوان باشد، فسخ می تواند ظرف سه روز، از طرف خریدار رخ دهد. در نتیجه شرط اعمال این نوع خیار، این است که مبیع حتما حیوان باشد و فسخ ظرف سه روز از طرف خریدار به فروشنده اطلاع داده شود.

همچنین این نوع حق فسخ، فقط در معاملات مربوط به بیع جاری است.

ADL724.COM

DAD724.COM

VAKIL724.COM

هرگاه خریدار، مالی را که ندیده و فقط  وصف آن را  شنیده، خریداری نماید، و بعد معلوم شود که مبیع فاقد اوصاف ذکر شده است، بنابر ماده 410 قانون مدنی، این حق را دارد که معامله را فسخ کند.

شرط استفاده از نوع حق، این است که خریدار مال را ندیده باشد و اگر بعضی از آن را مشاهده نموده باشد و بعضی دیگر را نه، می بایست یا کل مال را رد کند یا همه را قبول کند و حق ندارد که فقط، قسمتی را رد کند. خیار وصف نسبت به فروشنده نیز جاری است.

همچنین اگر خریدار مالی را خریداری نماید و بعد معلوم شود که کالا معیوب بوده، مطابق ماده 423 قانون مدنی حق فسخ از طرف خریدار ایجاد خواهد شد.

شرط اعمال این حق، یعنی خیار عیب، آن است که عیب در زمان خرید موجود و پنهان بوده و یا اگر آشکار است، مشتری متوجه آن نشده باشد. علاوه بر این، فسخ معامله بر اثر وجود عیب، خیار فوری است و خریدار باید بعد از علم به آن، برای فسخ اقدام نماید.

تفاوت فسخ و انفساخ و تفاسخ چیست ؟

– تعریف فسخ یا انحلال ارادی : در بالا هم به آن اشاره کردیم به طوری که فسخ به معنای برهم زدن معامله است ، فسخ به موجب شروطی که از قبل دز قرارداد ذکر شده است صورت می پذیرد که در اصصطلاح به این شروط خیار فسخ و یا شرط فسخ هم گفته می شود.

به طور مثال اگر شما مدتی را برای پرداخت در معامله مشخص کرده باشید و طرف دوم ظرف آن مدت پرداخت ننماید شما می توانید با اعلام اراده خود مبنی بر فسخ ، معامله را فسخ کنید.

 – تفاسخ به چه معنا میباشد : راضی بودن طرفین معامله برای برهم زدن آن می تواند خود دلیلی برای برهم زدن باشد که این توافق طرفین همان اقاله هم نامیده میشود ، تفاوتی که در تفاسخ و فسخ به چشم میخورد وجود دو اراده در تفاسخ و یک اراده در فسخ است که اصلی ترین تفاوت میان این دو است.

اگر در متن قرارداد هیچ شرطی راجع به این موضوع موجود نباشد طرفین باید تمامو کمال ثمن و مال را همانند روز اول به هم بازگردانند ، چراکه رضایت طرفین اهمیت دارد در تفاسخ و اقاله.

 – انفساخ : به از بین رفتن خود به خودی قرارداد انفساخ می گویند. ممکن این اتفاق یا از طریق قانون و یا اتفاق و یا شرطی خاص ورت پذیرد

، به طور مثال می توان به این اشاره کرد که اگر در یک معامله شرط شود مبلغ بعد از سه روز باید پرداخت شود و اگر نشد معامله خود به خود برهم بخورد ، همینطور اگر قبل از تحویل مال آتش سوزی یا از این قبیل اتفاقات باعث از بین رفتن مال شود بازهم معامله برهم خواهد خورد.

خیار چیست؟

هنگامی که قانون به یک شخص حقیقی یا حقوقی اختیار می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده، فسخ کند با امکانی به نام خیار روبه رو شده ایم.

پیش‌بینی خیار در قوانین حقوقی به دلیل آن است که اگر به هر دلیلی هر کدام از طرفین یا هر دوی آن‌ها از قرارداد سود نبردند، بتوانند آن را فسخ کنند.

انواع خیارات

در قانون شرایط متعددی برای حق فسخ طرفین معامله پیش‌بینی شده است و اختیارهایی که قانون به افراد می‌دهد، بر اساس شرایط قرارداد متغیر است.

هر کدام از این اختیارهای قانونی برای شرایط حقوقی ویژه‌ای است و حتی در بسیاری از آن‌ها نوع معامله هم پیش‌بینی شده است.

خیار غبن

پیش از معامله ممکن است یکی از طرفین از قیمت واقعی مال باخبر نباشد و طرف دوم آن را گران بفروشد.

در چنین حالتی در اصطلاح گفته می‌شود که فرد مغبون شده است و مطابق قانون حق فسخ قرارداد را خواهد داشت که به آن خیار غبن می‌گویند.

در این حالت حتی اگر فروشنده تفاوت قیمت را به خریدار بازگرداند، باز هم حق ابطال معامله برای او از بین نخواهد رفت؛ مگر این که به دریافت این مبلغ رضایت بدهد.

باید بدانید که برای استفاده از این حق دو شرط وجود دارد: اول این که شخص مغبون یا متضرر در هنگام خرید از قیمت واقعی آگاه نبوده باشد و دوم این که بلافاصله پس از اطلاع از قیمت اصلی برای فسخ اقدام کند.

قانون از عبارت خیار غبن فاحش هم استفاده می‌کند و می‌گوید غبن در صورتی فاحش است که علاوه بر فرد متضرر، برای دادگاه هم ثابت شود که در اثر انجام معامله‌ موردنظر، فرد دچار ضرر و زیان مادی شده است و عرفا قابل چشم‌پوشی نباشد.

برای استفاده از خیار غبن باید در کوتاه‌ترین زمان ممکن اقدام کرد. اگر شخص اول موجب ضرر شخص دوم شود و سپس ضرر مذکور را به شخص دوم بپردازد، همچنان شخص دوم حق خیار غبن دارد.

با این وجود اگر شخص دوم مبلغ پرداختی شخص اول را به‌عنوان جبران مافات بپذیرد و رضایت دهد، دیگر نمی‌تواند از خیار غبن استفاده کرده و قرارداد را فسخ کند.

خیار مجلس

مطابق با ماده ۳۹۷ قانون مدنی، هر یک از متبایعین پس از عقد فی‌المجلس، مادامی که متفرق نشده‌اند می‌توانند معامله را فسخ کنند.

این خیار مخصوص به عقد بیع یا همان قرارداد فروش است که به موجب آن خریدار و فروشنده تا زمانی که مجلس معامله را ترک نکرده‌اند، می‌توانند قرارداد را بر هم بزنند.

خیار شرط :

در قرارداد فروش ممکن است شرط شود که از زمان تنظیم قرارداد تا مدت مشخصی، خریدار و فروشنده حق فسخ معامله را دارند که این حق از نظر قانون صحیح تلقی می‌شود.

اگر آغاز مدت خیار در قرارداد ذکر نشده باشد، شروع آن از زمان عقد قرارداد محاسبه می‌شود؛ در غیر این صورت به توافق طرفین بستگی دارد.

باید بدانید که اگر برای خیار شرط، زمانی معلوم نشده باشد، هم خیار باطل محسوب می‌شود و هم معامله از اعتبار خارج است.

+  این قواعد در مواد ۳۹۹ تا ۴۰۱ قانون مدنی بیان شده است.

خیار تأخیر ثمن

اگر در قرارداد فروش، مورد معامله وجود عینی داشته باشد و قابل لمس باشد و بین طرفین معامله برای تسلیم مورد معامله و پرداخت وجه، زمانی تعیین نشده باشد، اما پس از سه روز نه وجهی از طرف مشتری پرداخت شود و نه مورد معامله توسط فروشنده تسلیم شود، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند.

توجه داشته باشید که در این قاعده نباید برای پرداخت پول و تحویل مورد معامله زمانی تعیین شده باشد و مبیع (مورد معامله) حتما باید چیزی قابل لمس یا در حکم آن باشد.

امّا طبق مواد ۴۰۳ تا ۴۰۸ قانون مدنی، مواردی وجود دارد که خیار تأخیر ثمن یا حق فسخ معامله را از بایع یا همان فروشنده سلب می‌کند که در ادامه با آنها آشنا خواهید شد:

• اگر معلوم شود که فروشنده در حالی درخواست وجه می‌کند که مقصودش اجبار خریدار به معامله باشد؛
• در زمانی که ظرف مدت سه روز مورد معامله به خریدار و مبلغ به فروشنده تحویل شده باشد؛
• اگر خریدار مبلغ را حاضر کند و فروشنده از گرفتن آن خودداری کند؛
• اگر مشتری برای وجه پرداختی ضمانتی بدهد یا خریدار پس از دریافت آن را حواله دهد، پس از انجام حواله حق فسخ یا خیار تأخیر از او گرفته خواهد شد.

خیار حیوان :

بر اساس ماده ۳۹۸ قانون مدنی، اگر مبیع حیوان باشد، مشتری تا مدت سه روز پس از قرارداد می‌تواند معامله را فسخ کند.

خیار رویت و تخلّف وصف

این قاعده برعکس قبلی مخصوص خریدار است و به حکم آن هر گاه فردی مالی را بر اساس توصیف و ندیده خریداری کند، پس از رؤیت اگر دارای اوصافی که از آن شنیده نباشد، می‌تواند معامله را فسخ کند.

امّا درصورتی‌که فروشنده آن را ندیده باشد و فقط خریدار آن را دیده باشد و مال اوصافی غیر از آنچه ذکر شده است داشته باشد، فقط فروشنده خیار فسخ خواهد داشت.

شرایط دیگری هم در این رابطه بین مواد ۴۱۲ تا ۴۱۵ قانون مدنی ذکر شده است.

مثلا اگر خریدار قسمتی از مال را دیده و قسمت دیگر را بر اساس وصف یا نمونه خریده باشد و پس از رؤیت، آن مال مطابق نمونه یا وصف نباشد،  می‌تواند آن مال را بپذیرد یا معامله را بر هم بزند.

خیار عیب

ماده ۴۲۲ قانون مدنی درباره‌ خیار عیب نوشته است: اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که مبیع (به معنای جنس یا محصول) معیوب بوده است، خریدار می‌تواند معامله را با عیب خیار فسخ کند یا با اخذ ارش (دریافت خسارت مابه‌التفاوت)، ضرر و زیان خود را جبران کند.

در معاملات معوض مثل معاملات خرید ملک یا خودرو، خریدار در ازای پرداخت پول، کالا یا خدماتی را دریافت می‌کند.

مثلا شما پول می‌دهید و یک دستگاه خودرو خریداری می‌کنید یا پول می‌دهید و یک واحد خانه خریداری می‌کنید.

شرط در چنین معاملاتی این است که محصولی که از فروشنده به خریدار می‌رسد، سالم باشد و بتوان آن را مابه‌ازای پول پرداختی به حساب آورد.

درصورتی‌که محصول (در اینجا خودرو یا واحد منزل) دارای ایراداتی باشد که موجب ضرر و زیان خریدار را فراهم کند، خریدار می‌تواند با استناد به خیار عیب، قرارداد را فسخ کند.

چه شرایطی برای خیار عیب وجود دارد؟

اولین شرط قانون برای خیار عیب این است که قبل از انجام معامله، مشتری یا خریدار متوجه عیب نشود. یعنی عیب محصول طوری باشد که مشتری متوجه آن نشود.

دومین شرط قانون این است که در زمان انعقاد قرارداد، محصول یا مال معامله‌شده دارای عیب بوده باشد. یعنی شواهدی وجود داشته باشد که نشان دهد مال یا محصول قبل از معامله هم دارای نقص بوده است.

سومین شرایط قانون هم این است که اگر معامله انجام شده و هنوز محصول یا مال به مشتری تحویل داده نشده باشد و خریدار یا مشتری متوجه عیب در محصول شود، باز هم حق فسخ برای او محفوظ است.

در چه شرایطی خریدار یا مشتری نمی‌تواند از خیار عیب استفاده کند؟

با این حال قانون شرایطی را هم برای عدم اجازه به خریدار در استفاده از خیار عیب در نظر گرفته است.

بر همین اساس اگر مال یا محصول بعد از رسیدن به دست خریدار تلف شده یا آسیب دیده باشد، خریدار نمی‌تواند از خیار عیب استفاده کند.

همچنین اگر خریدار یا مشتری بعد از انجام معامله محصول یا مال را به غیر (شخصی ثالث) واگذار کرده باشد هم حق استفاده از خیار عیب را ندارد.

دریافت ارش عیب

همانطور که در بالا هم اشاره کردیم، خریدار می‌تواند درصورت برآورده نشدن انتظاراتش از معامله و محصول، از خیار عیب استفاده کند.

اما یک راه دیگر که در مقابل او قرار دارد این است که خسارت یا مابه‌التفاوت جنس موردنظر را از فروشنده دریافت کند.

خیار تدلیس

در مواد ۴۳۸ تا ۴۴۰ قانون مدنی آمده است که تدلیس در معامله عملی است که باعث فریب طرف مقابل شود.

اگر فروشنده، خریدار را فریب داده باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند و هم‌چنین اگر خریدار در پرداخت وجه فریب‌کاری کرده باشد، فروشنده حق فسخ دارد.

باید بدانید که به محض علم به فریب، این خیار فوری خواهد بود. بر همین اساس اگر فروشنده در توصیف مال یا محصول از روش‌هایی استفاده کند که در ویژگی‌های محصول مبالغه صورت بگیرد، خریدار می‌تواند با این توجیه که در معامله فریب خورده است، قرارداد را فسخ کند.

خیار تبعض صفقه

زمانی اتفاق می‌افتد که خرید و فروش برای قسمتی از مورد معامله از نظر قانون باطل باشد.

در این صورت مشتری می‌تواند قرارداد را باطل کند یا آن قسمت از مبیع را که می‌توان معامله کرد، قبول کند و به نسبتِ قسمتی که باطل است، وجه خود را پس بگیرد.

این خیار در صورتی اتفاق می‌افتد که خریدار هنگام معامله از این موضوع بی‌اطلاع باشد.

خیار تخلّف از شرط

این خیار نوعی ضمانت اجرایی برای انجام شروطی است که ضمن قرارداد واقع می‌شود.

اگر این شروط بر اساس قواعدی باشد که در مواد ۲۳۴ تا ۲۴۵ قانون مدنی آمده و از انجام آن توسط یکی از طرفین خودداری شود، حق فسخ را به دیگری خواهد داد.

خیار تعذر تسلیم

در این نوع فسخ قرارداد پیش‌بینی شده است که فروشنده نتواند مالی را که فروخته به مشتری تحویل دهد.

مثلا اگر در معامله‌ یک خودرو، همان روز با آن خودرو تصادف کند یا خودرو آسیب ببیند، خریدار می‌تواند معامله را بر این اساس فسخ کند.

خیار تخلف از شرط

ذیل تمامی معاملات و قراردادها، شرط یا شروطی وجود دارد که طرفین باید آن‌ها را در حق یکدیگر انجام دهند.

مثلا در قرارداد اجاره‌ منزل، صاحب ملک و مستاجر شرط‌هایی برای هم در قرارداد در نظر می‌گیرند مانند این که صاحب خانه به مستاجر قول می‌دهد قبل از تحویل واحد، آن را رنگ‌آمیزی کند یا مستاجر متعهد می‌شود که از پارکینگ استفاده نکند.

درصورتی‌که هر کدام از آن‌ها به شرط خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند با استفاده از خیار تخلف از شرط، معامله یا قرارداد را باطل کند.

خیار شرط

برخلاف خیار تخلف از شرط، در خیار شرط طرفین امتیازهایی را برای خود در نظر می‌گیرند.

در ادامه مثال قبل می‌توان گفت که مستاجر یا موجر می‌توانند شرط کنند که اگر تا سه ماه پس از عقد قرارداد از همسایگی هم راضی نبودند، حق فسخ یا به عبارتی خیار شرط را داشته باشند.

اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟

اسقاط کافه خیارات که یک عبارت عربی است، در فارسی به «بی‌اعتبار شدن همه اختیارها» ترجمه شده است.

درصورتی‌که در یک قرارداد این اصطلاح وارد شده باشد، امکان بر هم زدن یک‌جانبه‌ مفاد قرارداد بر هر کدام از طرفین از بین خواهد رفت.

بنابراین باید در معاملات و یا قراردادهای مختلف به استفاده‌ از این اصطلاح توجه ویژه کرد.

درصورتی‌که در یک قرارداد این اصطلاح یا قانون به کار رفته باشد، حق انجام بسیاری از خیارات شمرده‌شده در قانون، از طرفین سلب می‌شود.

این موضوع می‌تواند ضررهای بزرگی به یک طرف یا هر دو طرف درگیر قرارداد وارد کند. البته باید توجه داشت که به جهت حمایت از حقوق زیان‌دیده، خیاراتی مثل تدلیس و غبن افحش حتی در صورت وجود این شرط در قرارداد اسقاط نمی‌شود.

موارد امکان دریافت تفاوت قیمت :

در سه حالت خریدار پس از این که فهمید مال معیوب است، می‌تواند تفاوت قیمت را پس بگیرد، امّا خیار فسخ ندارد:

اگر پس از معامله تغییری در مال رخ دهد که از نظر مردم آنگونه که در هنگام قرارداد بوده، نباشد؛

اگر پس از معامله متوجه معیوب بودن مال شود ولی حق برگرداندن آن را از خود سلب کرده باشد؛

اگر پس از تحویل گرفتن مال (غیر از حیوان)، عیبی دیگر مضاف بر آنچه هنگام معامله داشته، پیدا شود.

«با تشکر از وقتی که برای مطالعه این مطلب قرار دادید، شما می توانید با استفاده از قسمت نظرات سوالات حقوقی خود را مطرح کنید تا ما در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگو شما باشیم»