حق شفعه

حق شفعه یا اخذ شفعه موضوعی ایست که امروزه در پرونده های حقوقی بسیار دیده می شود شما با داشتن  یک وکیل قدر و متخصص در این زمینه می توانید پیروز پرونده خود باشید . با شماره 09126161121 تماس حاصل فرمائید تا مستقیماٌ با خود وکیل ارتباط برقرار کنید .

معنا و مفهوم حق شفعه :

شفعه به ضم شین و بر وزن فعله مشتق از شَفَعَ به معنای کمک و تقویت است .

در اصطلاح در فقه شیعه عبارت است از استحقاق شریک در حصه معامله شده .

در مورد شراکت خویش که فقط برای یک کس حاصل میشود و از طرفی گفته اند هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند .

شریک دیگر حق دارد قیمت را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند .

در فقه شیعه در وجود حق شفعه در دو مورد اموال منقول و غیر منقول هم چنین اموال قابل تقسیم و غیر قابل تقسیم ، بین فقها و مبانی فقهی ایشان اختلاف وجود دارد .

غیر منقول غير قابل تقسیم هستند فقهای مذاهب حنفی، حنبلی، شافعی و مالکی نیز قائل به عدم وجود حق شفعه در اموال منقول و غیر منقول غیر قابل تقسیم میباشند.

مسئله پژوهش حاضر بررسی و اثبات وجود حق شفعه در اموال منقول و غیر منقول غیر قابل تقسیم بر اساس منابع استنباط فقه شیعه و بررسی تطبیقی آراء فقهای مذاهب اهل سنت در این باره است.

با توجه به کثرت اموال منقول و اموال غیر منقول غیر قابل تقسیم در عصر حاضر که به دنبال پیشرفت تکنولوژی صورت پذیرفته است .

بسیاری از اموال منقول به وجود آمده اند که بحث شراکت و حقوق پیوسته آن از جمله شفعه در فقه و حقوق در نظر گرفته نشده است و حکمی را برای این اموال جاری مجرا میدانند.

که در عصر شارع چنین مواردی یا وجود نداشته .

مثال برای حق شفعه :

فرض کنید شما و دوستتان در یک زمین مشترک شریک هستید.

حالا دوستتان تصمیم می‌گیرد سهم خود را به فرد دیگری بفروشد.

شما که شریک او هستید، می‌توانید از حق شفعه استفاده کنید و سهم او را به همان قیمت که به شخص سوم می‌فروشد، خریداری کنید تا از انتقال سهم به شخص دیگر جلوگیری کنید .

تفاوت حق شفعه و اخذ شفقه :

حق شفعه و اخذ به شفعه دو مفهوم حقوقی مرتبط با خرید و فروش املاک هستند که در قانون مدنی ایران توضیح داده شده‌اند.

این دو اصطلاح از نظر ماهیت و نحوه استفاده تفاوت‌هایی دارند :

حق شفعه : این حق به فردی داده می‌شود که به عنوان شریک در ملکی است که به‌طور مشاعی در اختیار دارد.

اگر یکی از شرکاء قصد فروش سهم خود از ملک را به شخص ثالث داشته باشد، شریک دیگر حق دارد سهم شریک فروشنده را خریداری کند و در واقع از حق شفعه استفاده کند.

این حق به‌طور پیش‌فرض برای شریکان در املاک مشاعی وجود دارد.

به‌عبارت دیگر، حق شفعه، حق انتخابی است که به شریک در فروش ملک تعلق می‌گیرد و فرد می‌تواند آن را اعمال کند یا از آن صرف‌نظر کند .

اخذ به شفعه : این اصطلاح به عملی اطلاق می‌شود که شریک از حق شفعه خود استفاده کرده و سهم شریک فروشنده را خریداری می‌کند.

به عبارت ساده‌تر، اخذ به شفعه زمانی است که شریک تصمیم می‌گیرد از حق خود استفاده کرده و سهم فروشنده را از شخص ثالث خریداری کند.

این عمل در واقع تحقق استفاده از حق شفعه است .

پس در مجموع، حق شفعه اشاره به حق قانونی دارد که به شریک داده می‌شود، در حالی که اخذ به شفعه به عملی اطلاق می‌شود که فرد شریک، از آن حق خود برای خرید سهم شریک دیگر استفاده می‌کند .

مراد از اموال غیر منقول غیر قابل تقسیم و اموال مشاع :

مراد از اموال غیر منقول غیر قابل تقسیم چیست؟

باید گفت اموال غیر منقول اموالی هستند که قابلیت جابه جایی را ندارند و به آنها اموال تبعی غیر منقول و اموالی که در حکم غیر منقول هم میباشد اضافه میگردد حال این اموال اگر قابلیت تقسیم شدن را نداشته باشند به آنها اموال غیر منقول غیر قابل تقسیم میگویند .

مانند نهر آبی بسیار تنگ اموال غیر منقول غیر قابل تقسیم در مقابل اموال غیر منقول قابل تقسیم قرار میگیرند .

اما مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود دارد و قابلیت تقسیم نیز دارد .

بنابراین مشاع در برابر مفروز قرار می گیرد به این معنا که مالکیت مال غیر منقول بین چند شریک دارای سهم قرار دارد و هر کس به نسبت سهم خود در آن مال شریک است .

اما در کدام قسمت از آن مال مشخص نیست بلکه در کل مال و اگر مفروز شود .

دیگر مال از حالت مشاع خارج میشود. بنابراین ممکن است ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگرچه در خود ملک مشاعا شریک نباشد .

می توان در مورد مال مشاع بیان داشت مال مشاع مالی است که دو یا چند نفر به طور مشترک در آن سهمی داشته و مالک آن هستند .

لکن مشخص نیست هر کدام از مالکین در کدام قسمت از مال سهم دارد اما میتوان با افراز مالکیت و سهام هر فرد را نسبت به هر قسمت از آن معین نمود .

اما در مورد اموال غیر منقول غیر قابل تقسیم باید گفت منظور مالی است که قابلیت نقل و انتقال نداشته و در دسته اموال غیر منقول قرار میگیرد .

مقابل اموال منقول با این تفاوت که ذات آن مال قابلیت انفکاک و تقسیم شدن را ندارد .

همانند راهروی باریک مشترک بین دو واحد آپارتمان یا راه پله کوچک مشترک بین دو واحد در یک طبقه یا نهر آبی تنگ یا جوی کوچک حق آبه زمین کشاورزی مشترک بین دو زمین ممکن است .

در این گونه اموال مالکیت مشاع وجود داشته باشد اما افراز در این موارد ممکن نیست چون در صورت افراز اگر احدی از افراد بخواهد عین مال خود را از بین ببرد منفعت و عین شریکش نیز از بین میرود .

مثلاً کسی بخواهد راهروی کوچک مشترک بین دو واحد را که فقط یک نفر میتواند از آن عبور نماید افراز کند و تا خروجی مالکیت آن قسمت را برای خود مشخص کند .

عین راهرو یا منفعتش زایل میشود لذا تقسیم این گونه اموال ممکن نیست اما مالکیت به نحو مشاع در آن وجود خواهد داشت .

بنابراین احکام مربوط به شفعه و قوانین تجارت در باب اموال مشاع درباره ی آن جریان خواهد داشت .

دلیل عقلی شفعه :

از لحاظ عقلی نیز باید بیان نمود که حکم عقل تفاوتی در غیر منقول و منقول نمی داند چراکه حتی در مواردی که ضرر مبنای شفعه میباشد .

در منقول به مراتب بیشتر از غیر منقول می باشد مثلاً وقتی دو شریک دارای تبحر خاصی در رانندگی میباشند، ماشین مشترکی خریداری که هر دو در ساعات خاصی رانندگی نمایند .

سپس در اواسط کار احدی از شرکا قصد فروش مینماید و وقتی سهم خود را به یک شخصی بدهد که اصلاً گواهینامه رانندگی ندارد خب این جا عقلاً موجب ضرر شریک دیگر است .

چرا که بنای اولیه شراکت بر تبحر هر دو بوده اکنون عقلاً می بایست شریک اولویت داشته باشد و بتواند اخذ به شفعه نماید تا از ورود چنین شریکی ایجاد ضرر ممانعت نماید .

یا این که در غیر منقول غير قابل تقسیم که زوجین در آن شریک میباشند اکنون در زمان طلاق و جدایی زوج سهم خود را به ثالث منتقل نماید .

عقلاً و حتى اخلاقاً و… میبایست زوجه اولویتی بر ثالث داشته باشد چون بنای اولیه شراکت زندگی مشترک زوجین بوده است.

البته میتوان از نظر عقلی به دو دلیل استناد کرد اول به دلیل قاعده لاضرر از حکم عقل بر اساس قاعده كل ما حكم به العقل حكم به الشرع»، دوم به دلیل قاعده حرمت مال مسلمان بر اساس قاعده كل ما حکم به الشرع حكم به العقل .»

حق شفعه در هبه :

حق شفعه در هبه به معنای این است که در صورت انتقال مالکیت یک ملک یا مال به دیگری به عنوان هبه (هدیه)،

در صورتی که شخصی که حق شفعه دارد، تمایل به خرید آن مال داشته باشد، می‌تواند با استفاده از این حق، مال را به قیمت تعیین‌شده خریداری کند .

در قانون مدنی ایران، حق شفعه در صورت انتقال مال غیرمنقول (مانند زمین یا ملک) از طرف شخص به دیگری به عنوان هبه قابل اعمال است.

به عبارت دیگر، اگر فردی ملکی را به عنوان هبه به دیگری منتقل کند و در این میان شخص دیگری که حق شفعه دارد (مانند شریک در ملک)، به محض اطلاع از انتقال، می‌تواند از حق شفعه خود استفاده کرده و ملک را خریداری کند .

مهم‌ترین نکته در این زمینه این است که حق شفعه تنها در مواردی اعمال می‌شود که انتقال به صورت هبه باشد .

و در صورتی که انتقال مال در قالب فروش باشد، حق شفعه وجود ندارد .

در نتیجه، اگر فردی به عنوان هدیه ملکی را به شخص دیگری بدهد و در این فرآیند کسی که حق شفعه دارد از این موضوع مطلع شود، می‌تواند از این حق خود استفاده کرده و ملک را از شخص گیرنده هدیه به قیمت معین خریداری کند .

در حالت هبه، یعنی وقتی شخصی مال خود را به عنوان هدیه به شخص دیگری می‌دهد، قانون برای شریک در ملک این حق را قائل شده است که از این انتقال هدیه آگاه شود و در صورتی که مایل باشد، می‌تواند از حق شفعه خود استفاده کرده و مال هدیه‌شده را از شخص گیرنده هبه به قیمت تعیین‌شده بخرد .

شرایط استفاده از حق شفعه در هبه:

برای اینکه حق شفعه در هبه به کار گرفته شود، شرایط خاصی باید وجود داشته باشد :

مال باید غیرمنقول باشد:

یعنی باید چیزی مانند زمین، ساختمان یا خانه باشد. حق شفعه برای اموال منقول (مثل خودرو یا کالا) اعمال نمی‌شود .

انتقال ملک باید در قالب هبه باشد:

یعنی باید انتقال مالکیت به صورت هدیه یا بخشش انجام شود، نه خرید و فروش .

شریک یا کسی که حق شفعه دارد باید از انتقال اطلاع پیدا کند :

در صورتی که شخصی که حق شفعه دارد، از انتقال ملک به شخص ثالث باخبر شود، می‌تواند از این حق استفاده کند .

آیا حق شفعه در هبه همیشه وجود دارد؟

حق شفعه در هبه در همه موارد وجود ندارد. برخی از موارد هستند که در آن‌ها حق شفعه قابل اعمال نیست.

برای مثال، اگر فردی مالی را به صورت هبه به یکی از وارثان خود (مثل فرزند یا همسر) بدهد، حق شفعه در این مورد برای دیگر شرکا وجود ندارد .

چگونگی اعمال حق شفعه:

اگر شخصی که حق شفعه دارد (شریک یا فردی که نسبت به ملک دارای حقوقی است) از انتقال ملک به شخص دیگر مطلع شد، می‌تواند ظرف مدت معینی که معمولاً سه ماه است، اعلام کند

که می‌خواهد از حق شفعه استفاده کند. در این صورت، فرد می‌تواند ملک را به همان قیمت از شخص گیرنده هبه خریداری کند .

حقوق و تعهدات طرفین :

هدیه‌دهنده (منحه) باید حق شفعه را به رسمیت بشناسد و در صورت درخواست شریک، اجازه فروش ملک به او را بدهد .

شخص گیرنده هبه (متهب) هم باید آگاه باشد که ممکن است شریک از حق شفعه خود استفاده کند و ملک را خریداری نماید .

مثال برای حق شفعه در هبه :

حق شفعه در هبه به افراد شریک در اموال غیرمنقول این امکان را می‌دهد که در صورت انتقال مال به صورت هدیه (هبه)، در صورتی که ملک به شخص ثالثی منتقل شود، بتوانند از این حق خود استفاده کرده و ملک را خریداری کنند.

این حق به‌طور خاص در رابطه با اموال غیرمنقول مطرح می‌شود و شرایط خاصی دارد که برای اعمال آن باید اطلاع‌رسانی به شریک‌ها و رعایت مهلت‌های قانونی صورت گیرد .

فرض کنید یک فرد به نام علی خانه خود را به عمویش، حسین، هبه می‌کند.

حالا اگر حسین بخواهد خانه را به شخص دیگری به فروش برساند، علی که همسایه یا نزدیک‌ترین فرد به حسین است، می‌تواند از خود استفاده کند .

و خانه را به همان قیمت و شرایط فروش خریداری کند. به این ترتیب، علی حق دارد که در صورتی که خانه به فروش برود، به عنوان شفیع وارد معامله شود و خانه را از حسین خریداری کند .

حق شفعه در اجاره :

در اجاره به معنای این است که در صورتی که مالک ملک اجاره‌ای بخواهد ملک را به شخص ثالثی بفروشد، مستأجر حق دارد که در خرید ملک اولویت داشته باشد.

یعنی مستأجر می‌تواند درخواست کند که ملک به او فروخته شود به همان شرایط و قیمت که به شخص ثالث پیشنهاد شده است .

این حق در قانون مدنی ایران پیش‌بینی شده و به مستأجر اجازه می‌دهد که از انتقال ملک اجاره‌ای به شخص دیگر جلوگیری کند و در صورت تمایل، خود آن را خریداری کند.

به این ترتیب، مستأجر برای حفظ حق استفاده از ملک، از این حق برخوردار است .

در صورتی که مستأجر قصد خرید ملک را نداشته باشد، مالک می‌تواند ملک را به شخص دیگری بفروشد و مستأجر از این امر بی‌تأثیر خواهد بود .

در اجاره به‌ طور کلی به معنای حق اولویت خرید برای مستأجر در صورت فروش ملک اجاره‌ای است.

این حق، مشابه خرید و فروش ملک، به مستأجر اجازه می‌دهد که در صورت فروش ملک اجاره‌ای به شخص دیگری، در صورتی که شرایط خاصی رعایت شود، بتواند آن ملک را خریداری کند .

شرایط حق شفعه در اجاره :

وجود قرارداد اجاره:

تنها در صورتی برای مستأجر مطرح است که بین طرفین (مالک و مستأجر) قرارداد اجاره‌ای وجود داشته باشد و ملک مورد نظر به شخص ثالثی فروخته شود .

فروش ملک اجاره‌ای به شخص ثالث:

زمانی که مالک تصمیم به فروش ملک اجاره‌ای به شخص دیگری می‌گیرد، مستأجر حق دارد که ملک را به همان قیمت و شرایط پیشنهادی برای شخص ثالث، خریداری کند .

حق شفعه فقط در صورت انتقال ملک:

فقط زمانی برای مستأجر اعمال می‌شود که مالک ملک را به‌طور قطعی به شخص دیگری بفروشد.

اگر ملک به‌صورت قرض یا معامله‌ای دیگر منتقل شود که مربوط به شفعه نباشد، مستأجر نمی‌تواند از این حق استفاده کند .

حق شفعه مستأجر محدود به زمان خاصی است:

اگر مستأجر به حق خود برای خرید ملک در مدت معین از اطلاع دادن به مالک عمل نکند، حق شفعه از او سلب می‌شود و مالک می‌تواند ملک را به شخص ثالثی بفروشد .

مراحل استفاده از حق شفعه در اجاره :

اطلاع به مستأجر: زمانی که مالک ملک اجاره‌ای تصمیم به فروش ملک می‌گیرد، باید مستأجر را از تصمیم خود مطلع کند و به او اطلاع دهد که می‌تواند ملک را خریداری کند .

اعلام اراده مستأجر: مستأجر باید تمایل خود به خرید ملک را به مالک اعلام کند.

در صورتی که مستأجر این حق را اعمال نکند، مالک می‌تواند ملک را به شخص ثالث بفروشد .

شرایط قیمت و معامله: قیمت ملک و شرایط فروش به شخص ثالث باید برای مستأجر نیز قابل پذیرش باشد.

مستأجر نمی‌تواند بخواهد ملک را با قیمت یا شرایط دیگر از مالک خریداری کند. او باید ملک را به همان شرایطی که به شخص دیگر پیشنهاد شده است، خریداری کند .

تفاوت حق شفعه در اجاره با حق شفعه در خرید و فروش :

در خرید و فروش، شخصی که از حق شفعه استفاده می‌کند، می‌تواند ملک را از هر شخصی که آن را می‌فروشد، خریداری کند .

اما در اجاره، تنها زمانی این حق مطرح می‌شود که ملک اجاره‌ای توسط مالک به فروش برسد و مستأجر از حق شفعه برای خرید ملک استفاده می‌کند .

در نهایت، در اجاره به مستأجر اجازه می‌دهد تا حق اولویت خرید ملک اجاره‌ای را در صورت تصمیم مالک به فروش آن داشته باشد .

مثال برای حق شفعه در اجاره :

فرض کنید علی یک آپارتمان را به مدت ۵ سال به محسن اجاره داده است. بعد از گذشت دو سال، علی تصمیم می‌گیرد آپارتمان را به فردی به نام رضا بفروشد.

در این حالت، طبق قانون حق شفعه، محسن می‌تواند از این حق خود استفاده کند و پیشنهاد دهد که آپارتمان را به قیمت همان فروش به رضا خریداری کند.

در صورتی که علی حاضر به فروش به محسن باشد، معامله با محسن انجام خواهد شد، مگر اینکه محسن از این حق خود استفاده نکند .

سایت DAD.COM

ماده قانونی حقه شفعه :

ماده 808 قانون مدنی بدین گونه است :« هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده استبه او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند » .

مثال برای اظهار نامه :

در ادامه یک نمونه اظهارنامه آورده شده است که می‌تواند به‌عنوان یک الگو برای تنظیم اظهارنامه در این زمینه مورد استفاده قرار گیرد :

عنوان: اظهارنامه

به نام خدا

تاریخ: [تاریخ تکمیل اظهارنامه]

مخاطب :

[نام و نام خانوادگی فروشنده یا طرف مقابل]

[آدرس دقیق فروشنده یا طرف مقابل]

[کد پستی]

موضوع: استفاده از حق شفعه

بسمه‌تعالی

اینجانب [نام کامل شما]، با کد ملی [کد ملی شما]، ساکن [آدرس کامل شما] به‌عنوان شریک یا مالک سهم [شرح ملک، شامل موقعیت و شماره سند مالکیت]،

به استحضار می‌رسانم که طبق اطلاع و بر اساس بند (1) ماده 1144 قانون مدنی، حق شفعه خود را نسبت به معامله‌ای که توسط [نام و نام خانوادگی فروشنده]

به‌عنوان فروشنده در خصوص [مشخصات دقیق ملک مورد معامله] انجام داده‌اند، اعمال می‌کنم .

اینک با توجه به اینکه در تاریخ [تاریخ معامله]، فروشنده اقدام به فروش ملک مذکور به [نام خریدار] نموده‌اند،

من به‌عنوان مالک مشترک این ملک، در راستای حفظ حقوق قانونی خود و استفاده از حق شفعه، قصد دارم که همان شرایط و قیمت خرید ملک مورد معامله را بپذیرم و آن را خریداری کنم .

از شما درخواست دارم تا اقدامات لازم را جهت ثبت و اعلام این حق شفعه به‌طور رسمی و قانونی در مراجع ذی‌صلاح به عمل آورید .

لطفاً در صورتی که این درخواست مورد تایید شما است، ظرف مدت [مدت زمانی مشخص] پاسخ خود را به اینجانب اعلام فرمایید .

با احترام،

[نام و نام خانوادگی شما]

[امضاء]

[شماره تماس]

این نمونه برای استفاده از حق شفعه تنظیم شده است.

لازم به ذکر است که جزییات مثل اطلاعات ملک و خریدار باید با دقت وارد شوند و در صورت نیاز، می‌توانید با یک وکیل مشورت کنید تا اظهارنامه به‌طور دقیق‌تر و متناسب با شرایط قانونی تنظیم گردد .