الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تظیم سند رسمی بعد از امضای مبایعه نامه و اخذ گواهی عدم حضور فروشنده از دفتر اسناد رسمی توسط خریدار یا وکیل متخصص ملکی در دادگاه حقوقی قابل طرح میباشد.

بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، علاوه بر موارد و تعهداتی که در قرارداد یا مبایعه نامه تصریح شده است، طرفین قرارداد نسبت به آثار و نتایجی که به موجب عرف یا قانون بر عقد جاری می­گردد نیز ملزم می­باشند.

مشاوره حقوقی رایگان با وکیل 

۰۹۱۲۶۱۶۱۱۲۱

 فروشنده بعد از امضای مبایعه نامه طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به ‌نظر می‌رسد در قراردادهایی که عرفاً و قانوناً باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود.

 اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد. دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌کند. به عنوان مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است و در اراضی منطقه نیز اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، دادرس قرار رد دعوی صادر می­کند.

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است».

نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. با این حال بسیار اتفاق می­افتد که فروشندگان علی رغم دریافت ثمن ( بها ) معامله با طرح دلایلی همچون بالا رفتن ارزش ملک یا نا­توانی از فک رهن از انجام تعهد خود امتناع می­کنند.

در خصوص حضور در دفترخانه لازم به ذکر است اگر در مبایعه­نامه زمان حضور و محل دفترخانه مد­نظر تعیین شده باشد، در صورت عدم حضور فروشنده در موعد و مکان مقرر، با تهیه باقیمانده ثمن از ناحیه مشتری و صدور گواهی عدم حضور از جانب سر­دفتر، شرایط لازم برای پیگیری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تحقق می­یابد. اما در مواردی که زمان حضور و محل دفترخانه مشخص نگردیده است، مشتری با ارسال اظهارنامه مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و مکانی مشخص و پس از امتناع فروشنده، دعوای فوق را پیگیری می­کند.

در صورتی که ملک در رهن یا بازداشت باشد، خریدار میبایست برای فک رهن مورد معامله نیز اقدام کند.

در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است در این حالت می بایست با شکایت کیفری به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نمود.

 اما در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی در این زمینه می­باشد.

  • در صورت فوت فروشنده میبایست این دعوی را به طرفیت وراث مطرح کرد.
  • پس از قطعیت حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی،به درخواست خواهان یا وکیل قانونی وی مبادرت به صدور اجرائیه میگردد که طی آن به مدت ۱۰ روز به فروشنده مهلت داده می­شود تا با حضور در دفترخانه نسبت به اجرای مفاد اجرائیه اقدام نماید . لیکن در صورتی که در موعد مقرر فروشنده حاضر نگردد نماینده دادگاه بجای فروشنده امر انتقال را انجام می­دهد.

خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری می باشد

دعوای فوق از دعاوی مالی محسوب می­گردد و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک محاسبه می­گردد.

ملک باید سابقه ثبتی داشته باشد

مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

۱- مبایعه نامه

۲- کارت ملی

۳- وکالتنامه وکیل متخصص ملکی جهت الزام به تنظیم سند رسمی

مبایعه نامه وکیل متخصص ملکی